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  廣東明冠律師事務所律師邱平旺認為,為瞭保證公開透明,資金應該由第三方監管,產權代持人應該是中立的第三方。北京金誠同達(深圳)律師事務所律師文浩表示,委托代持是合同關系,代持方如果自行處置相關房產,並因第三人相信登記信息而善意取得房產,從而使得投資者隻能通過合同追究代持方違約責任或者通過侵權責任認定追究代持方侵權責任(無權處分他人財產給他人造成損失)。

  南都:你的盈利點是?

  對話

  團貸網與開發商協議好,網站將團購18套別墅單位,約定以低於市場的價格購買(團貸網對外宣稱約是市場價7折),團貸網先付給開發商一定的誠意金。但別墅不是由團貸網完成"買"的動作,而是將別墅分批上線眾籌,從互聯網募集購房資金來購買。

  目前團貸網宣稱不盈利 也未收取投資者費用

  投資者權益保障完全依賴平臺廣東卓建律師事務所律師、合夥人金振朝

  唐軍:假如我們在某地有10萬個人,如果每人湊1萬塊錢就10個億,委托我們一個中小型第三方的開發公司幫我把這個地拿下來,我把錢給你,你按我的安排來蓋樓,這樣我們可以想象沒有利息成本,蓋完樓以後再返賣給我們自己,開發商沒有瞭庫存。

  如果排除集資詐騙因素,本質上都是合同行為,投資者應當有足夠的理性做出決策。市場經濟下,契約自由乃基本法律原則,如果人們的行為處處都需要保姆式監管,就背離瞭市場經濟;當然,如果出現違約、違法行為,理應承擔相應的責任。

  團貸網在網上公開第一套眾籌別墅的資料,包括樓盤名(東莞中信禦園)、門牌號、建築面積、花園面積等。別墅總價1491萬元,預計稅費(包括契稅、住宅維修基金和物管費等)47萬元。毛坯別墅的實景照片也在網上公開。

  唐軍:這個是肯定的。"房寶寶"未來的零售產品,各種各樣的房產類別都會納入進來,小商鋪啊,收租的(小戶型),都可以成為我們的產品。

內容來自sina新聞

  辦理房屋產權證,大概需要1個月。同期,團貸網找"下傢"接盤該套房產,一印刷公司老板打算以1600萬元的價格買下,溢價109萬元。參與者投票決定是否將房產賣出以獲得投資收益,參與眾籌者1個ID賬號隻有1票,截至7月7日,贊成票有250票,占眾籌總人數的87.11%。按設定的規則,投票結果超過51%即為通過。

  第一次眾籌買別墅流程詳解

隻要1000塊 屌絲也能買別墅?

  南都:未來互聯網和房地產的互動,你認為還有哪些空間?

  第三方公司中立?

  美國地產眾籌以公寓、商鋪、倉庫為主

  從目前國內出現的房地產眾籌來看,事實上也是存在的模式,比如(合夥)集資買房、私募基金(實物投資)的新變化。創新之處是通過網絡眾籌、平臺連接,解決陌生人之間的相互信任問題,匯少成多。對開發商而言有利於促進銷售,對投資者而言增加投資渠道,降低投資成本。

  唐軍:我們這麼做是為瞭整個流程走起來更方便。做任何大直房屋增貸投資都有風險,我們叫房產投資。房價漲瞭就賺錢,降價瞭就虧錢。我們寫得很明確。

  從"房寶寶"第二期別墅眾籌公開的資料來看,別墅成交總價1744萬元,契稅代收52.32萬元,別墅建築面積在704.83平方米,按照住宅40元/平方米的收費標準,住宅維修基金收費為28192元,加起來共有1799萬餘元。該套別墅投資者眾籌一共籌得1800萬元,也就是說還有近1萬元的費用,是否被團貸網吃瞭差價?同時,第一套別墅至今已獲取房產證,但是在網站上卻沒有公佈實際繳稅明細。

  唐軍介紹,所有支付款項將按票據結算,而支付的明細也會陸續在平臺上公佈。客服人員介紹,當前,"房寶寶"作為服務平臺,目前在推廣期,對客戶和投資者都免收平臺服務費和手續費,提現時支付千分之一到千分之三不等的提現費。南都記者采訪到一位參與眾籌別墅的人士,她表示自己在第二期別墅項目上線後投入2萬元購買20份份額,但是至今未套現,從目前來看仍未收取費用。

  團貸網會不會吃差價、吃利息?

  美國是以商業地產眾籌為主,主要是公寓、商業鋪面以及倉庫等。地產眾籌在美國主要的住宅是單棟的別墅。地產眾籌選擇商業地產主要是利潤高,商業地產更關註回報率,投資和居住,關註的方向是不一樣的。

  唐軍:剛開始的階段,不談盈利。互聯網平臺上,京東等做到現在都是在虧錢的。我們需要的是用戶信任我們,我們需要的是容量,能為他們帶來服務。盈利是以後的事情。

  6月的時候,團貸網,一傢東莞金融互聯網企業推出瞭眾籌別墅項目"房寶寶",受到多方關註。什麼是"眾籌別墅"?簡單來講,就是"湊份子"買一套千萬級的別墅。在這個"房寶寶"項目中,最低隻需1000元,就可以和互不相識的其他平臺上的網友一起"湊份子"。

  律師認為很難做到絕對公平

  唐軍:錢在投資者自己的賬戶(先完成從銀行卡轉賬進入投資者在團貸網的賬戶裡,由財付通托管),在眾籌開始後,通過協議一對一委托給第三方公司(錢就從平臺上投資者的賬戶支付到眾籌項目的大賬戶,也是由財付通托管,再提現至第三方公司於銀行的賬號,銀行賬號同樣有監管機構和擔保機構)。目前我們和第三方公司以及銀行都已經簽署瞭監管協議,規定資金隻能定向流向開發商,定向劃轉(南都記者向相關銀行瞭解到,團貸網的確開設瞭監管銀行賬號,但是銀行隻負責監管這筆款項去向)。所有的資金明細是很清楚,這裡不會有利息。買樓這個過程要時間的。這樣子也規避瞭非法集資的可能。一套別墅差不多兩千萬,我也不會吃這點區區的利息。

  參與眾籌者簽署合夥眾籌協議以及委托第三方公司(東莞市浩全實業投資有限公司)代持和管理的協議,由第三方公司來完成別墅的交易流程。待第三方機構將別墅轉手出售之後,眾籌者將按照投資份額分配售房所得。6月17日15時,眾籌開始。將別墅拆分為單份1000元,按照份數購買,共計14910份。22個小時後,眾籌目標達成,共有443人次(實際上287個ID賬號)參與。

  目前看來,房產購買是通過平臺委托第三方公司進行,投資者的權益保障完全依賴平臺和第三方公司,疑慮和風險是存在的,缺乏外部監督制約,隻能靠原來既有法律和平臺、從業者自律。

  團貸網創始人、董事長兼CEO唐軍



  業內認為就是炒房

  眾籌在2007年以前就有瞭,2012年4月5日奧巴馬簽署JO BSA ct法案,眾籌才有瞭法律定義。地產這麼大規模眾籌,沒有法律支持誰都不敢做。美國眾籌地產最早2012年在紐約出現,2013年上線的R e-altyM ogul(一傢專門從事房地產投資的眾籌平臺)奠定瞭美國眾籌地產的基礎。2013年後出現的眾籌金融,主要是地產眾籌、股權眾籌、基金眾籌。房地產本來就是金融的一種,眾籌地產隻是把集資金額降到更低,募集人數更多。2009年美國金融危機,各種房地產都大跌,市場沒有瞭支撐。通過這種募集民間的小資本匯集成大資本的方法,在美國房地產復蘇的道路上起到一定作用。

  南都:怎麼降?

  律師觀點

  "我們做房地產眾籌沒有盈利"

  網站充當什麼角色?

  從房地產行業的角度來看,同當前熱議的電商平臺類似,"房寶寶"的模式更加扁平化。與開發商談團購到簽約購買、利用自身融資貸款平臺找到眾多用戶來"湊份子",這對地產商而言,整個流程幾乎與常規的營銷模式無異。在現有房地產動蕩態勢下,面對庫存壓力,國內開發商與"房寶寶""合作",實則為回籠資金,為庫存去化增補瞭一種渠道。這段"露水姻緣"能走多遠,還有待觀察。

  追問 眾籌包賺?

  投資眾籌者風險自負 但"接盤俠"不少

  據團貸網稱,"房寶寶"項目是國內第一個房地產眾籌產品,目前,已開展兩期中信禦園獨棟別墅的眾籌。據悉,團貸網於6月17日和7月2日分別發起瞭兩期別墅眾籌。第一期別墅預含稅總價達1491萬元,以1000元為1份的起購門檻,在項目上線的第二天,就有443人次參與,籌足瞭所有資金。第二期別墅總價1800萬元,上線10個小時內就完成瞭630人次的眾籌。目前,第一期的別墅已經有買傢明確溢價購買,第二期的別墅目前也有買傢在洽談接盤,但由於未明朗,團貸網幹脆開啟瞭協議轉讓模式,別墅的小股東們有的開始變現退出,也有新的投資者入場,繼續遊戲。按照團貸網的介紹,其不會承諾對房產的處置一定會產生收益,投資者還是要自己承擔風險。因此,目前看到的協議轉讓,不少一手投資者因為開價低,以1000元/份原價轉讓份額,一下就被新的投資人接盤。

  唐軍:"房寶寶"項目賣的是一種模式,我們的初衷不是為瞭湊份子,這一步隻是一個嘗試,最終目標實際上是未來幫助中小型的地產開發商實現轉型。我認為,未來的互聯網和房地產的互動是,將開發商變成服務商。讓他們不用擔心庫存積壓的問題,還可以為購房者降低房價,等於是為雙方都提供一個定制服務。

新竹關西建地貸款  線上線下都賣房 團貸網其實是"中介"

  繼7月2日"房寶寶"眾籌完成第二套別墅以後,該網站遲遲未上線第三套別墅的眾籌。

  團貸網創始人、董事長兼CEO唐軍告訴南都記者,由於前兩套別墅仍在做轉讓的交易或前期洽談環節,因此會滯緩後續別墅的上線。此外,談下的18套團購優惠價的別墅並不需要每套都上線,線下若有合適的買傢,也可以介紹買傢直接與中信禦園成交,成為一手業主。而這種模式下,團貸網也變身"地產中介",已開始帶客看房,並幫助客戶解決融資問題。

  團貸網跟開發商什麼關系?

  通過中介公司牽線 拿下團購價房子

  中信禦園是位於東莞"富人區"的別墅樓盤,市場均價在35000元/平方米。由於"批量團購","房寶寶"項目的負責人李明睿向南都記者坦言,團貸網拿下的價格水平為市場價7折餘。

  中信禦園開發商方面並沒有正面回應該說法,中信華南(東莞)有限公司有關負責人表示,"目前階段我們不便對外透露。"不過,南都記者從可靠渠道獲悉,團貸網與中信禦園是通過一傢中介公司牽線,簡而言之,仍是買賣關系。

  南都:依靠眾籌籌集的資金管理方是哪個?你們第二套別墅眾籌完成後就籌到瞭房產全款,到跟開發商簽合同付款,中間龐大的資金,可能產生的利息在哪裡?

  當眾籌的小投資者還在以"屌絲也能買到別墅"的心態沾沾自喜時,包括金融業、房地產業以及法律界的人士都在擔憂,由於網站充當瞭發起人的平臺,第三方代持管理方實則為該網站所控制,這樣的操作模式下,法律不完善,監管、信息披露不盡到位,投資者的利益很可能受損。

  南方都市報:眾籌完成、買樓以後,房產代持人是你們自己的股東成立的公司,相當於發起眾籌的是你們自己,而眾籌來的錢買下的別墅都在你們名下。為什麼第三方公司是你們自己?這樣客戶的風險很大。



  按照設想,出於合理避稅的需要,第三方公司將做公司股權轉讓給予該購買人,順利的話8月中下旬可交易成功。若成功完成轉售,除去稅費,投資者可獲益100萬元左右。也就是約兩個月的時間 ,回報率達6.7%。眾籌者按照所持有的股權比例,將分得相應的收益,投資者套現,一次閉合的眾籌活動完成。

  由團貸網股東控制 律師認為存在風險

  眾籌買房後,一個房產證上要註明所有眾籌參與者嗎?"房寶寶"項目主管李明睿表示,產權登記的持有人是與團貸網合作的第三方公司,共同參與者與第三方公司有個委托協議,委托第三方公司代為持有,房屋所有權按照參與人份額比例持有。

  南都記者瞭解到,目前完成的兩期別墅眾籌項目,第三方公司分別是東莞市浩全實業投資有限公司和東莞市匯才物業投資有限公司,兩傢公司與團貸網都有關聯。後者與團貸網為同一法人代表唐軍。在東莞紅盾信息網可以查詢到,第一期項目的資產管理方是東莞市浩全實業投資有限公司,其營業執照上的登記地址與團貸網位於同一棟大廈即匯成大廈504號。南都記者實地走訪並未發現有浩全實業投資有限公司的門牌,而504號正是團貸網公司的辦公場所。在該大廈1樓的團貸網門店,客服人員坦言,浩全實業法定代表人吳志軍也是團貸網的股東。團貸網CEO唐軍在接受南都記者采訪時並不諱言,每一套上線眾籌的別墅第三方房產托管公司為團貸網主要控股自然人控股,但獨立經營,其依法按照協議規定內容執行委托管理職責。

  眾籌買房 實則集資炒房?

  南都:聽起來像集資建房的概念?

  在第一套別墅已經找到買主,並公佈瞭出價1600萬元(含稅)購買後,投資者也可以清楚看到,眾籌的第一個項目隻要賣出短期內就可以套現。這種短期盈利著實讓人眼紅。

  依照團貸網"房寶寶"的描述:房地產眾籌是經過房產價值的變化而對投資者產生收益,更簡單地理解,實際上隻告訴投資人,眾籌到的房子通過倒賣、轉手,而獲得增值。如果遇到房價下行的階段,沒有買傢接盤並以高溢價購買,那投資者就不產生收益。這種眾籌目的性,讓眾多業內人士、投資者看到瞭"房寶寶"實質為"炒房"的概念。

  "在樓市下行環境下炒別墅不一定穩賺的。別墅需求者小眾,溢價空間也不大。"美國特許金融分析師許嘉偉分析,"現在中國房地產市場在下行,有可能隻是短期調整,如是拐點的話就會下探很深,房子賣不出去,變現不瞭,轉讓份額也隻能折價轉讓。"

  處置房產公平嗎?

  南都:現階段你們選擇的是高端物業來眾籌,接下來會不會有更廣泛的選擇?比如剛需的中小戶型的房子,這種產品流轉更快。

  "房寶寶"的遊戲規則規定,該房產最長持有期限共同約定不得超過3年,中途按照網站代理尋找到買傢並實時更新價格,參與眾籌者投票決定是否賣出獲得投資收益,參與眾籌者投票超過51%即為通過,反之亦然。51%指出的是參與眾籌者的實際賬戶數。以第一套眾籌的別墅項目為例,22個小時內共有443人次,而實際為287個ID賬號參與,也就是說投票者為287個用戶。按照唐軍的說法,其不希望"房寶寶"成為一個資本遊戲,成為大戶捆綁小戶的工具,在這裡,無論是參與1000元的小戶還是參與100萬的大戶,都是平等的。

  廣東卓建律師事務所律師、合夥人,擔保融資部負責人金振朝分析,以投票人數的遊戲規則為權宜之計。"可能是為瞭避免投票系統過於復雜,按享有權益比例投票可能更為合理,但絕對的公平合理也是難以做到的。"

  他山之石

  6月18日,第三方公司受委托與開發商簽約認購別墅,並交納定金(單套200萬元)。一旦"撻定"不購買,開發商將沒收200萬元定金。6月23日,雙方簽署買賣合同。房產款項在銀行監管下劃轉至開發商賬號。

  陳暉,一站式眾籌創始人、眾籌規劃顧問,美國G oldItem Venture金點投資合夥人

  唐軍:"房寶寶"的終極目標是往未來這個方向走的,讓開發商、地產中介也到我們平臺來,就類似於淘寶一樣,把所有服務商放到自己平臺而已。所以我覺得未來這是一個方向,當然做起來還是很困難的,很漫長。

  不可否認的是,地產與互聯網的互動結合是大勢所趨,隨著互聯網技術的更新運用以及市場變化,這個跨界組合或將碰撞出更多的火花,關於"房寶寶"買房,甚至建房的合法性、合理性以及風險控制等問題還將一直伴隨著這個新事物繼續探索。

  如果一個眾籌地產項目,沒有全面評估租賃、出售方案,會存在一定的風險。在地產上升的大環境中或能如期盈利,但在國內現在地產市場下行行情中又將如何面對?如果要利用金融杠桿操作,也應該在募股說明書上事前說明。

  策劃、采寫:南都記者 陳焓





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/08454355462.shtml

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