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??新浪樂居訊（編輯 王璐）4月16日，2015北京春季房展正式開幕瞭，在為期4天的春季房展中，海外置業成為瞭本次展會中的重要組成部分，海外購房者熱情高漲，那麼在海外購房尤其是比較火熱的澳洲區域置業究竟該註意些什麼呢？新浪樂居特邀請瞭澳洲置業方面的兩位專傢來為大傢答疑解惑。?
??還有一點，國內的房產置業顧問的水平，因為澳洲房產相對於國內，我們屬於經歷瞭千錘百煉，而且經過瞭當地大量的案子，發生在身邊，發生在客戶，發生在朋友身上的，我們經歷瞭大量的案子才總結出一套東西。但是在國內的銷售人員，有的甚至對澳洲還不太瞭解，何談澳洲市場，甚至很多人員兼職賣美國的房子，加拿大的房子，還有澳大利亞的房子，我很難想象，說實話像我們專註澳洲房產這麼多年，還有地方需要改進和完善，我們國內一些銷售人員去看這麼多領域的東西，我覺得有可能會給客戶帶來一些錯誤的信息和方向，讓客戶失去瞭對房地產投資的信心，我的憂心也在這裡。
??大悟：我是《澳洲房產大全》的主編，我是以學術為導向分析房產，舉一個例子，如果客人找我，很多時候因為是我，而不是因為要買哪一個房子，首先因為覺得我說的有道理，再來咨詢。
??主持人：如果咱們的網友打算在澳洲買房，您有哪些地方和城市是值得推薦的嗎？或者說建議客戶去投資？
澳通國際信貸公司 汪洋
??那麼請兩位先來簡單介紹一下自己吧。
??還有我覺得在海外生活，你會遇到一個水土不服或者環境的變化也好，心態非常重要，你一定要保證你非常積極的心態，小強精神，打也打不死，拍也拍不死，這是積極樂觀的心態。
??大悟：出國之後，這個圈子再適合你，你不出門也沒有用，應該多跟當地人交流，當地有很多的人，要有人氣才可以，很多買傢說要買獨立屋，前後帶遊泳池的，這個沒有問題，但是你把這個房子放在很偏遠的地區，出門都沒有人，很難融入當地，你跟人交流頻率在下降，我們可以推薦他們選擇人口多的區域，人氣旺一點的區域，這樣才有機會跟別人交流。
??汪總：我是澳通國際信貸公司聯合創始人，我們公司在澳大利亞主要處理的是海外的房屋貸款，因為房屋貸款，第一是整個房屋成交過程中非常重要的步驟。因為隻要客戶要是在這邊買房必須涉及到一個貸款問題，我們相信大於99%的人都需要貸款。所以我們公司主要處理後續的金融的服務。但是因為我們處理大量的房屋貸款，所以我們看到瞭銀行對於所有澳大利亞每個城市的房屋報告，房屋的估價報告，包括市場分析，可以說對於我們來講我們看到的信息有可能是最最真實，最客觀的一些信息。??
??主持人：恩，二位都可以說是海外尤其是澳洲這塊的置業專傢，那麼我想問一下您是如何走上海外置業專傢這條發展之路的呢？
??主持人：恩，前不久啊2015年北京春季房展正式開幕瞭，汪總以及汪總的公司也都參加瞭這次房展，能看出來啊本次展會海外置業可以說是一個重要組成部分，那麼先問一下汪總，您這次參加春季房展有什麼感受？
??還有我在房展會走瞭幾圈，我昨天晚上還寫瞭一個文章《致2015北京房展會的忽悠門》，他們很多人說的話很外行，他們說悉尼現在的房價太高瞭，不能再買瞭，我說你知道悉尼上周的清盤率多少，88%，2014年同期是73%，這個是反映當地二手房市場的狀況，他們為什麼這麼說呢，你拿不到項目就說拿不到，千萬不要說不好，因為悉尼本身的開工量就比墨爾本少，同時當地人都不夠賣瞭，而且墨爾本傭金也比悉尼高，項目又多，導致瞭很多人從自己的利益出發來說一些話。
《澳洲房產大全》主編 大悟
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/14075996162008867975699.shtml
??汪洋：我拿我個人的例子來講，我也是在國內車貸利率計算方法二胎年息畢業之後去澳洲讀研究生，也是當時一邊讀書一邊打工，後來慢慢接觸瞭相關的行業，一步步的從在給別的公司打工到城裡自己的公司，所以這七八年在海外生活，走的路也是充滿瞭一些艱辛。但是，在國外跟國內是一樣的，你做什麼事情必須要有主動性，即使發達國傢你的機會多，但是如果你不主動融入，主動爭取，天上也沒有掉餡餅一說，我們上課的時候一周三天課，打三天工，都沒有自己的時間，更何談享受澳洲的陽光和海灘，那時候也是拼命的爭取。現在和朋友之間聊天，現在我們錢也有瞭，時間也有瞭比較快樂嗎，但是還是沒有上學時候那麼充足，我覺得有時候還是奮鬥的過程最充實，即使在國內，在海外都是一樣的。
??主持人：那麼總體來講，以二位的體會，現在中國人在海外置業呈現瞭怎樣的發展特點和趨勢呢？
??汪總：有喜有憂，喜的是現在越來越多的人考慮去海外做資產配置，不像以前那麼保守，他們已經把眼光放到國際化瞭，這個是非常非常可喜的一方面。但是同時又有一些憂慮，因為我賺瞭一下展會，看瞭很多國傢的參展商和很多項目的參展商，有一些好的項目，也有我認為不太合適的項目，質量有一點參差不齊。拿澳大利亞舉例，從我經過大量的例子，做瞭大量的調研，其實有一些台中民間二胎房貸任何問題免費諮詢房產或者有一些地段並不適合我們首次到澳洲投資置業的效果。但是有很多還在力推這種項目，憂心就在這個方面。
??最好的一個優勢，其他國傢貸款可能隻貸給本地人，還有貸款比例的問題，國內貸款70%或者50%這樣，但是澳洲對於當地人最高可以達到90%，對於海外投資人來講，都可以達到80%，這種高杠桿利率的國傢，對國人的投資更是好的優勢，就像你投資一個東西一樣，大股東是銀行，你買瞭100萬的房子，80萬都是由銀行解決，你隻需要付20%的錢就可以瞭。這樣就給很多的投資者非常非常大的一個信心，在澳洲作為一個投資組合。所以我覺得銀行杠桿這塊也是非常大的優勢。
??主持人：我們今天也非常感謝兩位，給我們帶來這麼多置業方面的建議以及在澳洲生活方面的心態，也相信我們的網友會受益匪淺。如果網友有什麼置業方面的問題可以去問澳通國際信貸公司找汪總咨詢，還可以買大悟書《澳洲房產那些事兒》，謝謝兩位。
??第三點，澳洲基本上沒有遺產稅，物業持有年限，可以世代相傳的，沒有中國70年產權這樣的，大部分的物業都是永久產權。所以這個也是比較大的優勢。
??第二點，澳洲的房產歷史將近100多年，包括澳大利亞的法務系統和銀行系統是非常健全的，澳大利亞四大銀行占到全世界所有銀行的前三十名，金融系統是非常完善的，即使金融危機的時候，澳大利亞的資產波動率也是發達國傢裡面相對較小的。
??汪總：我是金融碩士畢業的，所以在我個人的觀點裡面，房地產投資跟其他的商品是同一屬性的，我從來沒有覺得地產投資就是買瞭房子為瞭住，而是完全變成投資理財的工具。因為在澳洲，很多人，當地的很多人其實把房地產投資作為理財的工具，中長期的理財工具，他們盡量的用銀行的杠桿，包括的錢做一個投資組合，三套房產做出一個四套房產的投資組合，十幾年以後，總資產有可能從150萬澳幣變成400萬，甚至500萬。所以說我覺得這個方向特別吸引我，而且我自己也是在整個的過程中很享受，因為感覺是幫助人賺錢，所以我特別特別的喜歡這個過程。包括我做信貸行業來講，接觸特別特別多客戶的疑問，幫助他們解決很多的問題，初步算一下，在澳洲本土的話，真的是幫助千人完成瞭置業的夢想，所以我很喜歡這份工作和行業。
??以下是本次論壇實錄：
??律師之後，覺得沒有任何的問題，就要付一個10%的錢，這筆定金是不可以退的。接下來的步驟進入等待的時間，這個房子交付提前四個月，客戶正式辦理房屋貸款，當辦貸款這四個月是非常關鍵的時期，貸款經理，律師，我們站在同一個團隊當中，有可能盡量的無數次的互相溝通，保證在每個環節上都不出現任何的錯誤，等到發展商規定的日期，我們順利成交，所以這個就是我們在澳洲的一個流程。
??但是在國內，第一步就是省略掉瞭，根本不知道自己的貸款能力和現金流情況，找置業顧問咨詢，知道買哪，律師也不是自己找的，大部分都是房地產中介推薦的，這樣也存在一些不好的因素，不好的因素有可能律師因為一些細節的條款，不能給你處理的盡善盡美，或者幫助房產中介完成一些有利的回復。所以這個時候我們的前提是客人有可能自己選擇一些律師。剩下的等到成交的時候，客戶知道整個的溝通也是不太全面，因為把所有的事情都交給國內代理公司去幫助做，而且中介說白瞭最後也是委托我們做，所以這裡面的程序比較特別，如果有機會，國內的客戶盡量的跟我們當地的本土的團隊進行有效的溝通，這樣才能夠保證他的交易萬無一失。
??主持人：二位都是主做澳洲置業這塊的，那麼能簡要介紹一下目前澳洲的房地產市場呈現一個怎樣的發展態勢嗎？
??大悟：其實我覺得未來做任何的行業都是需要一點機緣的，喬佈斯說過一句話，人活著就要找自己喜歡的行業，找不到就接著找。其實我本科讀的是財務，其實是有機會繼續讀研，但是不太喜歡，去澳洲之後，跟一些同學，也是學金融的，我也不太喜歡，有一個平臺很巧，我就去瞭，他們老板打電話說你的溝通能力挺強的，要不要試著做這個行業。我其實很內向，之前在國外手機上就不到40個人的電話，我想做房產能行嗎，後來打第一個電話就成單瞭，老天還很照顧我，現在的手機裡面聯系人已經上千人瞭，也是自己的經歷和愛好，很多人認為你對這個社會產生價值瞭，他們才會相信你，然後通過你的建議選擇自己喜歡的項目，對我現在而言，是一個很有存在感的行業，不管未來怎麼樣，人活著首先要有社會價值，不是以賺錢為目的，目前來講，我個人所從事這個行業，這蠻有意思的。
??大悟：如果有客人問我們這個問題，我會這麼說，首先，別的國傢我不太懂，投資這個事情，房產隻是投資的一方面，你可以做貴金屬，股票投資，房地產投資並不是回報最高的，但是是風險最低的，綜合投資裡面我選擇房產，房產投資裡面可以選擇美國，加拿大，澳洲，澳洲本身而言，很多的海外買傢是有移民打算的，加拿大前一陣銀根收緊，美國是持槍的國傢，都不太好，澳大利亞本身就是移民國傢，第一華人過去很舒服，包容性很強，所以從投資也好，維度或者整合性特別好，綜合屬性特別好，單獨拿出一點，可能不是很好，但是都加在一起考慮，就是很好的選擇。
??主持人：現在越來越多的人想在國外置業，我們可以以澳洲為例，解析一下，如果要在海外置業應該是一個什麼樣的流程呢？
??汪洋：正規的流程，在當地購房的時候，第一就是找貸款顧問，因為貸款經理首先要對你的資產、負債進行瞭解，看看你的現金流適合買多少價位的房子，相當於驗血，對你進行全面的分析和檢查，看看如何進行置業。當你知道你的借款能力和購買房屋的意向的時候，你可以選擇房子，這個時候進入選房的階段，當選擇到一個合適的物業的時候，你要付一個小定金，5000澳元或者2000澳元，你不喜歡的話，可以退。扣除一部分的手續費，但是在這個期間一定要找到律師，當地的律師，這個律師的作用就是代表你的利益，他要幫助你找出發展商所出的購房合同的細節的問題，有一些問題需要修改，有一些地方需要和對方溝通，包括一年兩年之後交房的時候，這個律師都會發生非常的作用。所以這個時候選擇律師。
??汪洋：因為澳洲最主要的是城市集中化的國傢，澳洲2000萬人口，主要集中在幾大首府城市，悉尼，佈裡斯班，墨爾本，這樣帶來的好處是對城市的房地產需求非常大，所有的價格都是由供需決定的，但是跟美國和一些其他的國傢不太一樣，因為他們的人口較多，第二城市分佈也比較廣，不僅僅幾個首府城市，其他的鄉鎮，包括一些其他的地方。這樣的話，對於投資者來講，做的工作就非常大，他們不隻要研究幾個城市，而且要研究很多很多的細節上的東西。
??汪總：從我個人來講，我感覺以前考慮到澳洲買房或者很多其他國傢買房，多多少少都有一些當地的便利，有一些曾經在澳洲留學過，甚至有一些人以前有澳洲的綠卡，甚至親戚、朋友在澳洲，通過間接的渠道瞭解到澳洲的房產。現在呢，趨向於大眾化，以前都是精英層，或者對澳洲稍微瞭解一些的，現在慢慢的大眾化的人開始對澳洲的房產感興趣瞭，因為第一點，信息開始普及化瞭，第二，澳洲這幾年在國人海外置業當中占非常重要的位置。還有澳大利亞對人民幣的匯率在下降，相當於人民幣值錢瞭，你想想以前，一元澳幣可以換人民幣將近七元，現在一元澳幣可以換四元多，相當於澳幣貶值瞭將近30%。還有澳洲的銀行利息處在歷史上的最低點，100多年的歷史裡面現在處在最低的階段，所以我覺得現在國內對於澳洲的熱度為什麼在其他國傢裡面處在最高的熱情，就是這兩點，在國內的市場產生瞭很大的影響。
??主持人：剛才汪總比較著重提到瞭律師這麼一個在海外置業當中的角色啊，那麼在澳洲置業的過程中如果說你忽略瞭一些法律方面的問題的話，可能會產生什麼樣的後果以及影響呢？
??汪洋：我不是專業的律師，我隻能給一些建議性的意見，在悉尼某區發生過一個情況，發展商建完房子以後，都賣掉瞭，這個事情在國內炒的也很火熱，因為有一個條款，發展商寫瞭一個很小的字的項目，如果我繼續申請加蓋房屋的話，如果當地監管部門不認同的話，我可以單方面的解除這個合同，很多客人兩年前買的物業，當時的兩房五十五萬歐元，現在的市場八十萬，八十五萬左右，這個時候發展商要收回房子就可以賺很多錢，這個時候發展商申請加蓋，最後政府不同意，發展商取消瞭很多的購房合同。這個也是告訴大傢，對於任何一個小條款沒有看到，都會造成很大的損失。
??大悟：澳洲法律規定買賣雙方的律師代表雙方的利益溝通，所以買傢來講他的律師應該是和他一個戰線，而不是和中介一個戰線的。這個開發商的合同是不是寫的不錯，因為合同都是開發商的律師起草的，有沒有一些瑕疵什麼的，至於合同的講解完全是交給律師的，他剛才說的裡面的小的條款完全是律師的失職，是以法律作為標準代表買傢向賣傢交涉，如果合同裡面出現問題，他要去質疑或者協調，如果協調不瞭，這個合同是不能繼續下去的。
??主持人：恩，如果考慮在海外置業的話就必須要考慮法律的方面，否則會有很多的問題。另外啊，我們國內有一個概念叫學區房，那麼這個概念在澳洲有嗎？
??大悟：幾年前我看過一個當地人的論壇，當時悉尼有一個區域，當地人說不明白為瞭一個學校這麼多的華人都搬到這裡，他們覺得不能理解。我們中國人補的更多的學習語文、數學，國外補的是體育，水球，橄欖球啊，他們是真正的素質教育，學區房的概念是我們亞洲人提出來的，我們是重視教育的。我們中國都說這個學校幾星，其實當時的學校沒有幾星這個概念，都是自己加的。如果是投資的話，應該是一個理性的行為，學區不是說隻要是學區房就一定會漲，沒有學區是不是這個房子就不漲，也不一定。所以我們跟他們交流的時候，列出幾點，根據你的預算多少，你有多大的傾斜度，我的預算很好，比如說有十點要求，你可以盡可能的滿足九點到十點，如果你的預算不夠，隻有達到六點，那就沒有辦法，你隻能選擇別的城市。
內容來自sina新聞
??大悟：大多數人都會問你手上有什麼項目，我說有一個項目特別好，綠化、人口組成，兩房起價350萬，他們說太貴瞭，我說你要告訴我你的預算是多 ，您的預算是我改變不瞭的，我的職責是買傢有多少的預算，我把他們的預算做到最大化，他手裡有50萬，我就給他一個50萬裡面可以選擇最好的，告訴你理由，我認為好的，不一定你可以買。去年悉尼漲瞭13.6%，墨爾本漲瞭9.3%，悉尼也有高於13.6%或者低於13.6%的，這是一個平均數，還是要具體問題具體分析，還是要量化一下。所以很多因素促成的。
??主持人：那在您看來我們的網友如果要去澳洲置業，是不是最好要親自去澳洲看一下呢？
??大悟：如果有精力和時間、財力的話，這是最好的。但是多數情況下，很多投資人沒有精力做這個事情，這就提出瞭一個問題，我找到幫助我做這件事情的人，就很重要瞭。比如說在北京的置業顧問，他們自己都沒有去過，他又怎麼樣給你一些很好的建議呢。
??汪洋：而且最主要的是一些案例的分享，我們為什麼一直強調走的是專業化，我和大悟交流的時候也有一些專業化的分享，我們總結瞭那麼多那麼多發生在澳洲的故事，我們總結好，分享給每個人，他們在裡面會找到自己的位置。剛才您提到瞭房子有哪些可以選擇？因為不同的城市也有不同的周期性，好比悉尼現在是十點鐘方向，墨爾本在兩點鐘方向，每個時間的周期性是不一樣的。而且還有一些即使細分到每一個城市裡面，有一些地方，密度較高的地方，你是選擇公寓還是別墅，你還是選擇一個密度較低的地方。都有千差萬別的區別，但是目前來講，比如說悉尼這個地方，我個人覺得因為現在悉尼漲的也比較快，我建議在悉尼的一些有政府規劃的地方，包括在密度較低的一些地方，人口密度較大的地方進行投資，差不多離悉尼市中心15公裡以內的地方，或者15到20公裡左右的圈內，都是價位比較合理，抗風險能力比較強，租金回報比較好的地方。
??大悟：投資是一個個人行為，不是因為所以造成的，總有一些感性的東西牽絆著你，我想未來的悉尼的西北，西南都有很好的投資點，包括市中心也有很好的項目，有一些人我是相對偏保守的買傢，你可以選擇離市中心比較近的，比如說我買瞭很多的房子，你就可以選擇偏遠的地方，外城，都沒有任何問題。但是如果反過來，第一類人選擇第二類就不好瞭。
??澳通國際信貸公司 汪洋
??還有我很註重投資人的心態的問題，經常買瞭一個項目，當時就特別看好那個項目，就因為誰誰誰說瞭什麼，我就怎麼樣怎麼樣，現在帶你看一個坑你不買，幾年後他說你當時跟我說我肯定買。我寫瞭一本書《澳洲房產的那些事兒》裡面的發生的一些案例，國外投資人遇到的問題都進行瞭很好的闡述，我相信這本書一定可以幫助很多國內的買傢瞭解澳洲的房產。
??主持人：我們推薦網友看一下，也祝您的書可以打賣。說回到生活方面，如果我們打算在澳洲置業，也買瞭，如果在那邊打算自住，怎麼融入澳洲的圈子呢？
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??大悟：現在中國人的購買力全世界任何一個地方，當地人都不敢忽視，昨天看瞭一個新聞，全球的富豪榜，華人比例占40%。第二點，文化方面，中國人像猶太人一樣，特別喜歡置業，海外的人他們可能周四發工資，周四就花光瞭。還有澳洲的國傢，是一個移民國傢，對於居住在北京這樣的空氣不好的地方但是又有財力，有想在國外置業的打算，澳洲不管是未來置業或者未來生活來講，都是最好的選擇。第四點，澳大利亞的匯率，十年前我們去是1：7，現在是1：4.8，是最近幾年最低的，從當地的利率來講，去年是54年最低，今年已經是歷史最低瞭。這些原因促成瞭現在澳洲的移民人數直線上升。
??主持人：各位新浪樂居的網友大傢上午好，歡迎大傢收看本期的《細說》，我是主持人王璐，當下海外置業十分火熱，今天我們將與兩位澳洲置業共同探討海外置業話題，為大傢海外置業出謀劃策。這兩位專傢分別是：
??我遇到很多的人士到國外由於語言不同，不可能獲得相應的職位，博士生刷碗的也到處都是，但是有很多人也就慢慢的消沉瞭，到處的埋怨，這個社會不好，這種心態最後導致十幾年，二十幾年都一無是處，領著政府的救濟生活。也有很多人職位非常高，他們的心態也是非常非常的樂觀，33歲的時候一個國內政府的職員，也是什麼工作都幹過，但是最後他的公司非常非常大，在國外生活心態很重要，一定要有積極向上的心態。我當時打工的時候，也是一個研究生，也是外經貿大學畢業的，各個方面覺得都很OK，但是還做這樣的工作，但是有時候沒有辦法，你是為瞭生活，但是我每一次打工的經歷都是為未來做積累，我知道總有一天我不屬於這裡，你的心態一定要好，這是我給大傢在海外生活的一些建議。
??大悟：我之前也是差不多，在國外讀書，打工，現在想想挺有意思，但是很艱辛，我剛開始去的時候很高傲，也是國內重點大學畢業的，去瞭之後刷盤子，就讓你做這個，做那個，心裡有一個落差，我怎麼樣怎麼樣，但是慢慢的其實也是在一個磨平的過程，修煉的過程，當時我還寫過兩篇小說，在當地的報紙發表過，前幾天沒事兒的時候我還看瞭一下，覺得挺值得回味的，老板罵你，身邊人羞辱你，你自己覺得很難過，但是看看今天的自己，當時又能怎麼樣。很多很優秀的人到國外生活也會遇到同樣的問題，稍微把身段放低一點，可能會活的更快樂，澳洲沒有什麼白領，藍領，倒垃圾車的人，一年的年薪13萬澳幣，澳大利亞的平均工資16萬澳幣，你拿什麼來衡量你有錢呢，是一個很公平的社會。
《論·談》澳洲置業專傢支招 遠離海外購房陷阱
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