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  極低的融資成本成為公司提高毛利的有利因素,這點也有大量事實佐證,與業績分化的A股房企不同,在港上市的內地房企業績普遍向好。

  盡管整體盈利水平呈下滑趨勢,但仍不影響一些優質企業通過各種辦法控制成本,成功拉升利潤率與收益率曲線,以20%以上的ROE領跑行業。業內人士表示,毛利率下降但仍保持瞭較高的ROE水平,表明企業對各項成本的控制十分奏效,"這就好比說雖然行情都在向下,但ROE高的公司掙錢的效率就要高一些,股東分得的利益也更多。"

  有數據顯示,許多房企反映盈利能力的重要業績指標,如:銷售凈利率、企業利潤率和ROE,正延續著下滑趨勢。

  該人士表示,要獲取低利率的銀團貸款對於企業來說並非易事,銀行會詳細考察公司的現金流、盈利能力、負債率等多項關鍵指標,企業財務指標越健康,與銀團的談判空間也越大。因此類似龍湖地產這樣的重視對包括ROE等多項財務指標進行嚴格控制的企業,也將獲得更多的低成本融資支持。

  房地產暴利時代正逐漸遠去。

  僅以2013年上半年數據看,在2013年上半年上市房企銷售金額前十名中,僅有萬科與保利地產為A股上市公司,另外中海地產、恒大地產等八傢均為港股房企。

  按申銀萬國房地產行業分類,滬深兩市已公佈年報的76傢房企(占房企總數的53.5%)平均銷售凈利率為10.88%,較去年同比下跌1個百分點;而41傢主營業務在內地而在港上市的典型房企平均銷售凈利率的同比下滑更是達到瞭9個百分點。同時有市場數據顯示,目前房地產龍頭企業的凈資產收益率目前普遍不高,上市公司中隻有10%的年平均ROE值能達到20%左右。

  幾乎就在萬科發債的同時,綠城中國宣佈增發2018年到期優先票據所得的凈額款項約3.09億美元,息率8.5%;而3月28日,融創中國繼年初配股20億港元後二度融資,發行5年期高收益美元債券,票息為9.375%,發行規模5億美元。

  以萬科、遠洋、融創、龍湖、保利、碧桂園等14傢房企2013年財務數據為例,14傢房企中,ROE排名前五的分別是富力、旭輝、龍湖、中海、萬科。

  A股上市房企中,在市場融資正常化的政策前提下,更多選擇瞭非公開發行股票籌集現金或者購買共有土地分割二胎年息借貸增貸轉貸資產等方式進行財務成本的控制。而港股房企得益於香港金融市場的高度市場化,可選擇的融資方式較多,而比內地便宜50%以上的銀團融資成本則一直是香港金融市場的最大亮點之一。

  "61%的企業利潤率都出現瞭下滑,隻看利潤率,目前房地產行業已屬'中利行業',到2015年,房企凈利潤率很可能觸及'10%紅線'。"蘭德咨詢總裁宋延慶也表示。

地產行業調整加速 上市房企力拼融資成本控制

  最近的一起案例是4月初A股上市房企大名城,公司非公開發行申請獲得通過,募集資金總額不超過30億元。而從3月中旬至今,房企再融資開閘僅僅一個月時間,已經有7傢房企獲批再融資,金額超過150億元。

  類似地,中海地產也是憑借低融資成本實現瞭盈利能力的卓越攀升。2013年,該公司毛利率超過35%,比萬科23.69%的毛利率高出11個百分點。而4%左右的長期資金借貸利率,已是內地房企的最低水平。

  房地產一直都是資本密集型的行業,土地價格以及融資成本則是房企的最主要成本。前述業內人士表示,由於土地供給的壟斷性以及近幾年的市場行情,企業在土地成本上幾乎沒有可做的文章,而在毛利不斷下降的情況下,如何降低融資成本才是企業最應該關註的問題。

  統計數據顯示,2013年前11月,內地房企在票據跟債券的海外融資也已突破367.5億美元,合計人民幣2241億元。若包括貸款在內,前11月融資額高達3228億元,比2012年全年額度漲幅超過100%。

  上市房企作為行業排頭兵,或許更能感受到市場的每一個細微變化。為瞭應對行業毛利率整體下降的趨勢,以及可能隨時到來的行業洗牌,這些企業近期在資本市場上連連上演重頭戲。

  "中利"時代耕耘法則

  海外融資的優勢在於利息低,借貸時間長,這也是自2013年以來,內房企對海外融資趨之若鶩的主要原因。

  在梳理這些行業龍頭企業的財務數據時不難發現,在毛利率不斷下降的情況下,企業更重視ROE的回報水平。而為瞭達到更高的ROE水平,成本控制就顯得尤為重要。

  此前,中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份4傢A股地產公司非公開發行股票已經相繼獲證監會審核通過,4傢共獲批募集金額約85億元,投向均為房地產項目開發或收購資產。此外,臥龍地產和福星股份也分別獲批6億元和32億元公司債券。

  而港股的龍湖地產在過去一年間共計成功完成兩次大規模境外融資,在手現金為146.8億元,平均借貸成本為年利率6.58%,平均貸款年限由4.1年提升至4.6年,凈負債率處於57.9%的合理水平。集團信用評級為標準普爾BB+及穆迪Ba1,展望均為穩定。

  前述業內人士分析,控制融資成本的辦法上,港股上市公司與A股公司有很大不一樣,A股公司多以定向增發再融資以及購買資產的方式進行,盡管這一方式幾乎不需要融資成本,但由於增加瞭股本,稀釋瞭原股東的每股收益,ROE也會由於被稀釋而下降;港股公司則更註重各項財務指標的穩健,以獲取低利息成本的銀團貸款。由於香港利率市場化,因此銀團貸款成本普遍比內地低50%左右,這種做法也隻有在香港有條件做到,一方面在原股東權益未被稀釋的前提下可以直接降低融資成本,提高毛利率,進而提升ROE,另一方面ROE的提升也有利於公司以更健康的財務指標去與銀團談判,甚至有可能進一步降低融資成本。

內容來自sina新聞

  海外融資的誘惑

  事實上上市房企近來也在資本領域動作頻頻,多傢A股房企在去年8月開始紛紛拋出再融資計劃,以期通過發行股票獲得低成本的資金。

  以萬科年報為例,盡管毛利率相比2012年下降瞭3.53%,而其ROE達到瞭19.66%,創下瞭歷史最佳水平。此外,碧桂園2013年的毛利率相比同期下降瞭6.3%,而ROE達到瞭彰化溪洲建地貸款19.23%,且中海2013年的毛利率雖超35%,但相比2012年高達56%的毛利率,還是下跌不少,而其2013年的ROE仍有20.34%。而龍湖地產2013年年報顯示,集團2013年歸屬於股東的溢利為80.4億元,減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利增長15%至62.1億元,再創新高,公司ROE更高達21.71%,成為業內凈資產收益率最高的房企之一。

  在2013年初,萬科於香港市場獲得的巨額超低利率貸款就曾引起同行的"羨慕嫉妒恨"。

  2013年3月,萬科首次發行海外債券,通過萬科(香港)發行8億美元5年期定息債券,年利率僅為2.75%。盡管票面收益甚至未達到內地一年期定期存款利息,但萬科債券在路演時仍獲得大量的超額認購,業內人士指出,萬科能夠低息貸款,在很大程度上就是由於萬科的負債率一直較低,現金儲備豐厚,經營風險較小。

  業內人士指出,兩地上市房企的融資方式各有利弊,但在目前的行業背景下,港股房企的銀團融資方式更有利於提高公司的凈資產收益率(即ROE),使股東權益最大化,亦是公司在控制財務成本上形成良性循環的重要組成部分。

  而在進入12月後,招商地產公告稱,其控股子公司招商局置地發行的5億美元信用增強債券已獲得香港聯合交易所批準上市及買賣。據悉,該美元債券的期限為5年,票面利率為4.021%。

  據瞭解,目前內房股在香港通過銀團貸款、債券等方式獲取發展資金的成本普遍在10%利率水準之上,而在內地市場通過信托等方式獲得流動資金的成本則更高,甚至可能高達20%。

  龍湖地產在海外融資上也十分看重。其CFO韋華寧在最近舉辦的香港業績會上就特別強調要充分運用銀團渠道擴大融資成本優勢。"海外銀團融資成本幾乎是債券的一半,在十幾、二十億美金的融資規模下,它對我們的毛利保護作用非常可觀。"

  就在今年3月7日,龍湖地產發佈公告稱將於近期贖回一筆高達7.5億美金的債券。據瞭解,用於贖回這批債券的資金是龍湖地產於2013年7月份與13傢銀行簽署的一筆77.6億港幣的銀團貸款,而綜合利率,則僅為3.1%+hibor(不足4%)。而據市場人士測算,通過此次美元債券贖回,龍湖地產每年可以減少利息支出超過2億人民幣。

  盡管內地房企海外融資頻頻進行,但融資成本差異較大,這與房企的實力和評級成反比。例如,萬科(標準普爾公司評級BBB+)3月發行的8億美元5年期定息債券,利率僅為2.755%;而恒盛地產(標準普爾公司評級B-)發行的一筆5年期2.5億美元票據,利率則高達13.25%。

  一位熟悉香港金融市場的金融界人士稱,國內融資中,要實現低成本,同樣必須保持高資信。目前國內銀行正在推行更加嚴格的名單制管理,資信水平高的企業甚至可以拿到基準下浮的貸款。

  "山雨欲來風滿樓"--在近幾年房地產行業毛利率不斷下降,且包括地價、融資等各項成本短期內仍居高不下的背景下,各地不斷傳出房價大幅降價的消息,甚至開始有小型開發商破產跑路。盡管這些消息事後被證實隻是個案,但市場觀望情緒開始加重,各地成交量開始急劇下降。這些現象的疊加效應使得業內已經開始有所反應,一場波及全行業的深度調整似乎漸行漸近。

  此外,2013年上半年在港上市的十大龍頭房企,即中海、華潤、龍湖、融創、碧桂園、世茂、恒大、綠城、富力和保利置業,上半年簽約銷售面積累計超過3159億元,同比平均增幅超過47%,這一業績表現亦好於A股典型房企。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/08452691859.shtml
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