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  成交低迷疊高庫存

  在去化減慢帶來的現金流壓力及中期業績壓力下,一些房企選擇瞭在北京以價換量,樓盤降價促銷的現象在北京持續蔓延。

  這是北京樓市成交低迷的冰山一角。

  截至4月底,穆迪跟蹤的中國8個一二線城市,庫存約為14個月,接近此前的高點,即2012年2月大約16個月的庫存。穆迪評價稱,近年來新房開工項目較多,提高瞭開發商的未售庫存水平,在銷售增長放緩的情況下,庫存水平將保持高位,而在展望期內,這樣的高庫存將削弱開發商的定價能力,並對其運營資本和利潤率產生壓力。

  "2014年北京市場供銷比出現逆轉,在當前低迷的需求下,供應遠大於需求,供銷比變為1∶0.7,截至5月31日,商品住宅的庫存量為77058套,與2014年初5.5萬餘套的歷史低點相比,短短3月增加瞭約2.2萬套,消化不掉的新增供應使庫存量迅速走高。"據鏈傢地產市場研究部張旭觀察,北京4月份以來入市的項目,除瞭性價比較高的低價剛需項目熱銷,大部分項目的去化率並不是很高,成交周期拉長,開發商資金回收的周期也相對拉長,加速周轉的壓力較大。

  據鏈傢地產市場研究部統計,5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套,比4月下降12.4%。扣除保障房後,純商品住宅成交量為4284套,比4月上升0.8%,比去年同期下降23.5%。與兩年前相比,今年同期更是相去甚遠:2012年5月北京新房成交火爆,當月網簽總量為10502套。

  流動性壓力下,一些房企選擇瞭降價跑量,以換取現金流。就連一直被認為房價最為堅挺的北京,近期一些郊區樓盤也接連傳出降價促銷的消息。

  對樓市而言,剛剛過去的5月份有些黯淡。一線城市的成交數據給開發商潑瞭一頭冷水,庫存累積及資金鏈繃緊的壓力之下,部分開發商已經選擇在一線城市的外圍區域降價以回籠資金。本報記者從北京、上海、廣州等數個城市獲得的反饋信息顯示,開發商未來數月內將面臨更大壓力。

  北京:新房成交量滑坡房企降價壓力陡增

  無獨有偶,5月22日,國際信用評級機構穆迪投資者服務公司(Moody'sInvestorsService,下稱"穆迪")提供給《第一財經日報》的報告稱,該公司將中國房地產業展望從穩定調整為負面,未來12個月中國住宅房地產銷售增長將大幅放緩,庫存水平較高,流動性趨弱。在本次調整為負埔心二胎房貸面之前,穆迪中國房地產業的展望自2012年11月以來一直為穩定。

  盡管這類促銷均發生在五環外的郊區,但值得註意的是,這類促銷正在蔓延。在上述促銷暗潮出現後,位於北京亦莊的珠江四季悅城接著拋出10套房"零首付"計劃,雖然房源較少,但開啟瞭北京市場幾乎絕跡的"零首付"模式土建融台南北區土建融

  張旭認為,雖然近期北京市房地產市場各項指標表現並不樂觀,成交疲軟,但市場下行的趨勢並不會一直持續下去。原因之一是北京市二手住宅市場需求量非常龐大,這為日後的市場恢復奠定瞭基礎,隻是目前買賣雙方還在博弈當中;其次,市場重要影響因素之一的自住型商品房因其供應量有限,僅能滿足極少數人的購房需求,絕大部分觀望自住型商品房的購房者最終還是要回歸普通二手住宅市場。

  大幅降價潮將到?

  機構統計數據稱,5月北京市二手住宅共成交6929套,成交量環比上月下降9%,與去年同期相比下降5.5%。而5月北京二手房2.86萬元/平方米的成交均價,環比4月下降瞭4.75%,降幅為自2012年2月以來最大。據機構分析,新增房源掛牌價情況、房源掛牌價下調比例、議價空間等多項指標,均體現出短期內北京二手房市場存在進一步下行的可能性。

  北京二手房成交均價下滑

  自去年四季度起,北京市二手住宅成交均價一直保持在3萬元/平方米左右小幅震蕩,今年5月,是其成交均價滯漲趨勢持續瞭8個月以後,首次出現較大幅度下滑。

  "幸好沒有買南城那套二手房,同樣的戶型比去年降瞭30萬。"傢住北京通州的沈凌(化名)昨天對《第一財經日報》慶幸地說道。去年9月份,她在南三環看好一套97平方米的二手兩居室,不含稅總價290萬元,當時因為稅費高達30萬元沒能談成,當她最近再去該小區看房時,同戶型房源報價跌至260萬元左右。這讓她再度陷入觀望。

  上月,一位不願透露姓名的證券公司投行人士提供的一份融資材料顯示,西部二線城市某小型開發商正在為其住宅項目融資,要求融資金額5000萬元,融資期限為1年,對融資利率的接受度高達16%。

  剛過去的5月,北京新建商品住宅供應不斷放量,供銷出現逆轉,新增項目去化慢,庫存不斷攀升,價格下行壓力較大。

  5月間,本報記者走訪發現,北京城建開發的海梓府項目將均價下調為3.2萬~3.4萬元/平方米,明顯低於開盤時的3.5萬~3.6萬元/平方米,此外還推出瞭單價為2.88萬元/平方米的100套團購房源。位於昌平的金融街控股開發的金色漫香苑則在進行尾盤促銷,下調3000元/平方米。

  日前,在北京南郊大興區域,保利首開熙悅春天項目銷售人員向《第一財經日報》記者透露,該項目二期為70~97平方米的精裝房,目前均價為2.2萬~2.3萬元/平方米,雖然部分特價房源低至2.1萬元/平方米,但該項目開盤兩月後,5月底仍有不少房源在售。

  在北京,降低購房門檻的促銷方式,也被品牌房企采用。5月底,方興地產旗下的亦莊金茂悅項目推出30套"一成首付"房源,購房者可先交10%首付款,剩餘首付款可在一定時間內交完。關於這一改善型項目的促銷行為,方興方面的解釋是,迎合市場,以市場手段解決市場問題。

  對於此類一線城市促銷蔓延現象,同策咨詢研究部總監張宏偉對本報記者表示,市場成交量普遍性下滑,房企負債和存貨壓力加大,房貸收緊局面並未實質改變,這些因素使得上市房企在二季度銷售壓力、經營壓力明顯增加。他認為,半年報業績壓頂,房企大幅降價潮即將來臨。

  近兩個月部分房源的降價促銷,使北京新房與年初相比成交均價出現下調。據鏈傢地產市場研究部統計,5月北京商品住宅成交均價為2.53萬元/平方米,與4月基本持平,同比上漲4.0%,與今年一季度相比下降8.8%。

  關於房企目前的境遇,亞豪機構市場總監郭毅指出,目前市場處在銷售低谷,去年土地出讓的眾多地塊都將在今年轉為庫存,眼下開發商面臨著資金和庫存的雙重壓力。

  對此,綠地集團董事長張玉良坦言,與前兩年相比,今年房地產行業的資金情況會更加偏緊,市場的消化能力和增長能力也處於下滑趨勢。但他強調,大型房企資金面會相對寬裕。

  有人更為悲觀。在5月23日清華經管學院中國企業傢論壇上,SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示對住宅市場不看好,並認為不但是房地產行業的風險,更大的是金融行業的風險。

  穆迪助理副總裁、分析師梁鎮邦對包括本報在內的媒體表示,隨著銷售回款放慢,開發商的流動性會下降,2014年信用質量相對較弱的開發商的流動性會更脆弱,而再融資風險會上升。

  張旭認為,5月份北京樓市毫無回暖跡象,盡管供應在大量入市,但是幾乎沒有帶動成交,自4月至今,已連續兩月維持在4000餘套,當前的成交水平要追溯到2011年底。目前來看,觀望周期還在繼續,市場陷入低迷,價格下行壓力較大。

  如沈凌觀察到的,剛過去的5月,北京二手住宅市場成交量進一步下滑,而在經過瞭一段時間的"有價無市"狀態後,北京二手房成交均價也開始出現瞭較為明顯的下滑。

內容來自sina新聞

  在鏈傢地產市場研究部張旭看來,5月北京二手房成交量環比下滑,成交量已經連續兩個月低於8000套,市場持續低迷,觀望情緒依然濃厚。

  "業主出國"、"低價急售"是近期北京中介常掛在嘴邊的話。高檔住宅下跌百萬無人接盤,隻是北京二手房市場下調的一個縮影,在濃重的觀望情緒下,北京二手房的成交均價也首現較大幅度下降。根據鏈傢地產市場研究部統計,北京市二手住宅成交均價年內(1~5月)累計跌去3.1%。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,穆迪下調中國房地產業展望,對中國房地產市場影響仍然較大,可能會拉高房企海外融資的成本,金融機構對房地產的風險預期也將相應提高,而這對已面臨資金壓力的房企而言,無異於雪上加霜。

  鏈傢地產市場研究部稱,從各區域成交均價情況來看,5月北京中心城區(東城、西城)、外城四區(海淀、朝陽、豐臺、石景山)及近郊區(大興、通州、昌平、順義)二手住宅成交均價環比降幅均超過3%,其中外城四區價格環比降幅最為明顯,達到5.2%。

一線樓市爽約紅五月部分房企郊區降價回籠資金

  也有機構人士近期指出,央行5月發表關於滿足首套房貸的相關表態,加上北京市已有個別銀行放開首套房貸利率九折優惠,剛需受到積極刺激,進入三季度以後,北京樓市或將進入觸底回升期。對此,21世紀不動產北京區域總經理寇海龍的看法是,目前政策方面的傳聞較多,購房者更加無所適從,央行要求支持個人基本住房尤其是首套房信貸的消息,對部分剛需購房者是個利好,但樓市整體向下調整的格局很難逆轉。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/08084187431.shtml

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