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  從各方面提供的信息看來,在上一輪調控中,大型開發商很少有真正缺錢的日子,但"白名單"之外的小型開發商的處境則截然相反,獲得銀行貸款的難度系數越來越高。

  "銀行業開發貸向來嫌貧愛富,在額度受限的近幾年,尤其偏愛大房企。"某股份制銀行內部人士向記者介紹瞭銀行與房企合作的路徑:總行要求嚴格按照"名單制"進行開發貸放款,也被業內稱為開發貸的"白名單"。

  各地"國五條"細則落地,短短一個季度的開發貸寬松期也戛然而止,各部門針對房地產調控政策的風聲也隨之而至。即使是房企與銀行這對緊密盟友,也難逃"銀行需要配合房地產調控政策"這一催命符。剛剛逃過上一輪調控"鬼門關"的房企,無一不飽受資金壓力的艱辛,在"國五條"調控新政下,早已是驚弓之鳥瞭。

  有銀行人士分析,銀行收緊開發貸的方向,一方面對房地產開發企業實施名單制管理,清退部分中小房企;另一方面,對企業回籠資金實施封閉式管理,確保用於還貸。其中,招商銀行信貸部人士透露瞭銀行"迫不得已"的心思,銀行看好房地產項目,但在政策規定上,銀行必須配合國傢房地產調控政策。

  "現在銀行信貸收緊,很多跟我們一樣的中小房企連隊都排不上。"肖先生表示。

  經過上一輪調控,即使是最艱難的時期,房企找"錢"的方式已經逐漸增加。"現在不是能不能找到錢的問題,而是考量哪種找錢的方式成本更低。"上述國有房企如此解釋。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-05/09002061352.shtml

  "白名單"難上

  同時,肖先生從同行那裡瞭解到,他們的部分項目也不同程度地獲得瞭銀行的貸款同意書。對於在土地買賣、房地產開發以及銷售環節都極度依賴銀行信貸資金的房企來說,在2013年一季度,似乎迎來瞭資金壓力減緩的春風。

  不過,中小房企似乎還算不上到瞭絕境。

  正當肖先生不抱太大希望,打算轉向中小型的投資公司時,銀行的朋友在去年11月初打電話來通知"好消息",稱"1800萬的項目貸款獲批,接下來的兩個項目需要再等一等"。有銀行的朋友告訴肖先生,銀行在相關政策、文件上對開發貸並沒有放松的意思,但銀行的放貸需求有增加,加之房地產市場回暖,銀行會繼續青睞投向房地產項目。

  對於這種反差,肖先生並不感到陌生。包括肖先生在內的多傢中小型房企負責人意識到,與上一輪調控一樣,信貸收緊將繼續是中小型房企的催命符,對於大型房企來說,土銀信貸條件二胎年息依然是一場盛宴。

 短暫蜜月期結束

  4月2日,深圳,春雨霏霏,華南代辦信貸費用二胎年息某民營房企副總裁肖先生坐在自己的辦公室裡,凝神盯著外面的雨不斷地敲打著玻璃窗,坦言自己的心情跟天氣一樣"陰沉沉"。近期,肖先生收到來自不同銀行的朋友放出的風聲,"接下來要談的貸款業務,可能會被卡。"

  "要求每個理財產品與所投資資產(標的物)應做到一一對應並不現實,在風控流程上,效率也達不到。"在上述私人銀行部人士看來,從理財資金池的概念講,非標業務被新規按下瞭暫停鍵。

內容來自sina新聞

  他認為,除瞭銀行信貸外,影響房企資金狀況的還有多方面因素。一旦項目的銷售速度和總額能夠獲得保障,開發商向銀行回款就會有保證,現金流也預期充足。

  非標準化債權資產正是上述房企另類融資的典型業務代表,某股份制銀行北京分行私人銀行部人士告訴記者,銀行的具體做法是,把成本一般在5%以內的不同理財產品募集的資金,融入一個混合資金池,投給融資成本在10%-15%的項目方。而能接受如此高成本的,也就是資金鏈"緊"字當頭的房地產企業。

  但《華夏時報》記者瞭解到,各傢銀行的開發貸白名單並不一致,且為之配置的信貸額度也隨開發貸的松緊動態調整。

  "名單制有一套嚴格的審批程序,這個審批程序在分行,通過對業內公認的房地產行業前50強進行篩選,結合各傢銀行原本合作比較密切的優質客戶所擬定的名單,一般在50-60傢上下。"某國有銀行內部人士洪濤(化名)表示。

  "通過我行審批進入瞭名單管理的企業都可以放款,但並不一定非要是房地產開發50強企業。"一位股份制銀行東南分行人士表示,對一些資信優、銷售回款好的開發企業也實行放款。

  如今,銀行信貸收緊,"白名單"也有形勢急轉直下的時候。在洪濤看來,一是盡管4月初信貸額度緊張程度有所緩和,但"白名單"上的企業已不能享受全額滿足;二是監管要求對於企業集群風險、對過度授信和多頭授信的企業(含"白名單"企業),要推動建立企業授信總額聯合管理機制,防止風險放大。

 原則"有保有壓"

  接下來與銀行打交道的過程中,肖先生感覺到從銀行貸款的難度與信貸收緊的2011、2012年相差不遠。"以前跟幾個支行的領導關系都很好,開發貸政策從嚴後,他們都很謹慎。我從8月份開始遞交資料,到10月底還沒有回復。"肖先生回憶,當時電話催、上門催和其他公關方法用盡瞭都沒有效果。

  有民營房企負責人樂觀地判斷,"國五條"和地方細則並無多少新意。他指出,與上一輪調控不同,"限購的威力正在減弱,一手市場受到影響的程度很小,房企通過快速銷售回流資金的能力不會受到以往調控的打擊。"

  情況完全相反的是,多傢國有房企和上市房企的相關人士透露,信貸收緊並沒有影響到他們的項目。"在去年底,我們今年申請的項目都確定能放款瞭。"其中一傢華南房企融資部負責人透露。

  某國有房企項目部總監稱,銀行設的關卡一直存在,房企早就通過其他渠道獲得資金。近幾年的房地產調控時期,"金融創新"層出不窮,銀行通過表外業務、銀信合作等變相方式為房企提供資金,取代開發貸業務,已是十分普遍的現象。

  但短短三個月,好景似乎將要驟變。

  與"國五條"政策同時落地的,還有銀監會8號文,該文規定要堵住房地產表外融資的旁門之道。該文件被看做是銀監會年初年度監管工作會議上提出的"嚴格監管房地產信貸和其他形式的融資風險"重拳之一。

  對於規模不大的房企而言,錢一直是壓在心頭的大石。去年年中,眼見樓市漸漸回暖,剛從緊張的資金鏈中緩過一口氣的肖先生,便定下瞭今年要發展的三個項目,分別需要向銀行貸款1800萬、2000萬和2200萬。

  因此,銀監會也重視"有保有壓":對相互拖欠和相互擔保嚴重的企業,要爭取地方援助,穩妥化解風險。"絕非一巴掌拍死。"而隨著地方"國五條"政策的出臺,對因市場變化出現資金周轉暫時困難但有市場、有效益的行業和企業,銀監會允許銀行機構重組貸款和非銀行金融機構合理介入,防止資金鏈斷裂。

  "我們還是會看好房地產項目,隻要是覺得有機會的,還是會通過其他新的渠道發展該類業務。"某商業銀行支行副行長稱。他認為,一是出於該類業務的盈利能力考慮,二是這個行業的資金需求量相當大,三是,即使是調控比較嚴的時期,房企銷售回款的速度較以往要快。

國五條細則落地開發貸收緊 中小房企遇資金懸崖

  其中,委托貸款交易此起彼伏。有數據顯示,2012年下半年以來,兩市共計有23傢上市公司進行瞭40筆委托貸款交易,涉及金額142.6億元。其中對外委托貸款達10筆,涉及金額為8.39億元,而其中近九成流向瞭房地產。

  此外,四大資產管理公司為房企"輸血"的情況也並未改變。有房企人士介紹,在適應瞭高利息、高成本的條件後,不少房企也選擇瞭民間借貸。

  多傢股份制商業銀行的人士均表示"開發貸即將收緊"。其中,有人士指出,首先是從資金規模上進行控制,其次是規避某些項目。對於大額開發貸,特別是房地產項目將收緊。
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