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?? 接下來這是整體的一個數據,這個是城鎮一個居住水平和環境,所以說保障性住房這是大傢力推,每屆政府每年要完成這個指標,保障性住房基本上通過政府融資平臺方式去做,大傢都知道現在政府融資平臺是一個新話題,但是政府融資平臺接受的成本還是比較低,差不多是10%,當地政府平臺12%、13%他就接受不瞭,它是做基礎設施還是做城市的建設各方面,所以說方向不一樣,然後最主要的是讓群眾受益。讓群眾受益從上屆政府就倡導這個理念,這屆政府主抓也是經濟,實體經濟,不能有這麼多虛的,我們要做實體經濟。

曹國嶺:各位同行業都是領袖,可能比我專業很多,我就借這個機會利用簡短的時間分享整個商業銀行金融創新,房地產時代的一個機會,包括咱們2014年、2015年整體情況,做一個詳細的分解。因為時間關系,我簡單給大傢把這個情況過一下。

?? 中國新城鎮化房地產與金融轉型的創新

?? 我先介紹一下,在中行村鎮行業事業部負責村鎮銀行籌建及風控,然後我們做城鎮化過程當中,我們是一個金融機構全力配合兩屆政府推進過程的一個生力軍,我們這個機構,全國有57傢分行加支行,我們面對扶持縣域經濟,面臨的地產商都是小型地產,它的背景不強,資力比較弱,可能它的資質,要拿到開發貸款,要拿到他合作銀行按揭貸款的項目肯定有一定困難,各傢都有一個政策要求,不達到準入標準這是有一定難度。

?? 大傢都知道開發商開發貸款,他要賣房子,往回回款,我給這傢企業做的開發貸款,回款賣房子回來,真正的風險給瞭誰?給瞭政府給瞭銀行。自然人借完貸款他要還這筆貸款,因為他的抵押權已經抵押銀行,面臨所有的地產商相當一個中介平臺,我開發完瞭搞完瞭直接交給企業主,交給個人購買者,那他就算結束,剩下的債權人就是和銀行,所以說政府面臨很大壓力,我們現在等於是包括銀監會指導意見,包括人民銀行指導意見,給予基準利率的優惠,各傢金融機構匹配在做。大傢都知道銀行做按揭貸款是不掙錢,我們刨出去資金成本我們是賠錢的,可以告訴大傢,我們周期比較長,做這種按揭貸款,各傢金融機構都不願意做,但是不做你也得做,這是一個方向。所以說按照領導給的一些方向,我們怎麼樣往前走,怎麼樣把樓市平穩過渡現在大傢都知道,有好多大佬,有錢人的地產商們好多房子往外拋,拋不出去,現在找買主不好找,就像北京城,一說這個樓也要賣,那個樓也要賣,我聽說就很多地段都非常好,原先就沒有這個想法,現在大傢都是面臨,他們還沒有真正讀懂這個政策,讀懂這個政策瞭以後,按照咱的信貸規模,信貸規模的一些匹配,產品的一些匹配,2015年的房價還是比較平穩的,然後再保持13%同比增長,新增信貸,信貸額9.5%,所以說新增的信貸15到20%投放到市場,這是定瞭一個大方向,然後各傢機構已經分配各級一些額度然後怎麼分配去做。我可以告訴大傢,下一步重點方向地產是二三線城市,我們要支持中小型的開發企業,北上廣這些城市也得發展,但是它會規模性有一些限制,但是為配合這個城鎮化,我們怎麼做?把這個配套設施做得更好,這是必須有銀行金融產品配套跟著去做,如果沒有肯定是不行。真正現在推動,國有、央企做的地產他們推動是大部分,咱們民營企業是輔助,我們主要做的怎麼幫助小型開發商發展,然後怎麼樣把自己的資金池盤活這是我們面臨的一些挑戰。

?? 主持人:下午臺中汽車借貸二胎年息分論壇還是有關中國新型城鎮化房地產金融轉型創新的分論壇,我作為主辦和承辦單位領導來主持今天下午的分論壇。

?? 截止到9月份的數據,這不跟大傢說瞭,這是一個過程。2014年是兩個月,2015年房價到底跌還是漲,到底是漲還是跌?波動不會太大,把它的比例一定控制在可控范圍內,這一屆政府包括克強總理包括咱們習主席,包括做亞洲投資銀行這一塊,中國政府抓經濟,一個國傢把經濟抓不起來肯定是不行的,這屆政府面臨最大考驗,2015年肯定是活躍奠定基礎的一個方向,中國政府已經拿出很多的戰略,合作亞洲投資銀行,然後我中國政府站在一個核心的地位,我拿大傢的資金池在一塊玩,是這麼一個狀態。包括這幾年城鎮化的推進,把農民如何引進樓上,當然這個過程中會有這樣那樣的坎坷,政府也面臨很大的挑戰,怎麼辦?大方向是一定走下去,再難也要走下去,整體中國收入水平和老百姓整體結構收入水平會不斷的提高,需要有一個全面階段性的一個改革,所以說這就是這屆政府著重要做的事情,經濟方向做完以後,他們要定向做的事情。

?? 樓市,迎來瞭最大的困難,大傢都知道有些小型的開發資質的企業,有可能會被淘汰,這個行業整體在一個並購精細化,大魚吃小魚的時代,保利大的地產商不用說瞭,他們逐漸並購一些二三線城市的一些企業來推動區域運作,調整期在5到10年左右,這是一個總體的下行的一個點。當然今年這三年房地產最困難時期,然後特別是小型的地產商,他沒有資金實力,他沒有開發經驗,他的資金融資渠道也很單一,現在有很多像二三線地級市或者限域城市走不是正規渠道融資或者民間私募,成本都很高,當時可能把它現金流解決瞭一下,但他付融資成本非常高,也導致他的資金鏈斷裂崩盤,這種情況也會出現。小型房地產管理不強,規模單一會倒閉。

?? 地點:新世界酒店

?? 下一步人口及生活公用設施的用地也是控制的一個方向。然後2015年地產投資算一個小年,預計8和新開工的是10%,整體看還好。包括2015年的目標,新增目標我們也都定完瞭,2015年新增目標,特別是四大行,都領瞭任務,然後各自我們做自己的匹配產品,怎麼配合著咱們這屆政府領導做城鎮化的進度,這是我們都應該做的事情,一二線城市之外,我們考慮地產發展比較好的有46個地級市,地級市在全國真正是城鎮化的一個基礎,因為農村有些地方建設非常好,但有些地區還是落後,老百姓居住條件衛生環境不是那麼好,我們怎麼改善,所以你肯定有金融產品匹配,沒有金融產品匹配,你沒法做。你跟老百姓打交道你必須有一些特殊手段,怎麼樣讓老百姓講信用,金融機構也講信用,輔助瞭他成長,這是我們要做的一些事情,包括一些城中村的改造,包括沒有證,我們在河南也支持瞭很多當時都是國傢領導人定的項目,它手續都不全,自然人、借款人跟我們有還款的約定,怎麼監督自然借款人的信用風險,因為他不存在操作風險,所以說老百姓很務實,他真正可以承受信用數額有多大,銀行機構要研究透。

?? 下邊就是並購,並購時代,未來三到五年是這個產業並購時代,大魚吃小魚的一個時代。因為你的管理能力包括你的支撐能力,你的水平你的能力達不到,那你就會面臨很大的壓力,我們怎麼樣,隻有讓更有經驗更有實力的企業去做,怎麼樣匹配更好的產品,它有一些配套我資質比較好拿地有一些優越性,我的資金運作率,融資平臺也比較方便,有自己的一些渠道,那肯定就會占很大的優勢。傳統的這些模式,比如土地獲得能力加自己運作,經濟體中土地開發都是以國內市場為主,以行業下行周期杠桿包括輕資產這些來做。所以從咱整個環境當中包括輕資產應對的波動差不多在10%左右,這個還是可以的。所以說都會有不同角度的點,怎麼樣來定性。

?? 土地制度鼓勵舊城改造,嚴控特大城市用地,大傢現在都看到瞭,土地的制度現在是提到瞭很高的一個高度,像北京居住人口這麼多,導致霧霾天氣這麼嚴重,我們怎麼樣提供最好的居住環境和空氣,相對應包括咱們這屆政府,習主席牽頭做京津冀地區發展組長,這一塊也會盡快落地,討論過很多次,穩步的移動,穩步匹配一些政策去做一些政策。但是高爾夫球場別墅這種會所這種用地這都是在嚴控范圍之內,長三角、珠三角也好,流轉農村集體土地的建築,這都是定性,航拍,國土資源局對這件事情提的高度很高,所以說在整體經濟工商會會議上也多次強調有18億耕地要保護好紅線,耕地要保住,保住耕地,下一步調整就是怎麼樣把集體土地流轉,農村宅基地怎麼讓它流轉,現在選瞭幾個,安徽選瞭幾個定點城市,然後讓中信信托這邊匹配來做,發信托證的方式來做,所以說匹配做瞭很多,其實農村集體土地流轉,我們這個機構一直在做,我們探索瞭六年時間,我們投放規模也比較大,不是出讓劃撥的我們也接受抵押,怎麼來做,怎麼匹配來做,我們在中西區、北區做瞭很多試點,所以說怎麼樣解決實實在在的小企業融資難的問題,而不是光喊口號,現在是喊得多落地執行少,所以現在就面臨這麼一個問題。

?? 所以說從十二五規劃開始,大傢提到大話題過程當中,好多企業都去搞,有好多做實體金融不懂地產行業但是也要參與,把自己的實體經濟丟瞭,然後去搞地產,當然失敗率也非常高,因為他不懂地產,銀行看的,跟地產企業合作,看的是你有沒有成功項目?你的股東背景?你的老板有沒有做過地產經驗的經歷?根據實際出發這是我們一個點,有好多二三線城市都是招商引資過去的,註冊有的甚至不到一年,資質都非常弱,他怎麼樣拿到匹配的貸款這個是很難,我們提供瞭很多。所以說我們有自己的一套很好的一個信貸基礎,大傢 接著往下看。

?? 2015年利率平穩回落,回落速度到2012年。根據2015年兩次降息,CPI2014年預測2.0%,中國經濟不盤活不行,必須盤活,金融市場這塊面積還是比較大,服務客戶比較多,剛性需求還是有的,雖然中間有這樣那樣的瑕疵,但是我們怎麼樣推進中國的金融機構相匹配給很好的產品結構,匹配地產商。這次銀行還有信托銀監會這邊主導開瞭好幾次會,都是內部,我先披露一下怎麼樣救活樓市,不讓樓市徹底垮下去,這是整個機構研究的方向,也是政府比較放心的,因為它牽扯到很多產業,不光是地產產業。台中大里土地貸款

?? 再次歡迎各位嘉賓利用周末時間百忙當中蒞臨我們論壇,按照論壇的日程首先邀請中國銀行股份有限公司村鎮銀行事業部區域風險官兼副行長曹國嶺先生,給我們做主旨發言,大傢有請。

?? 然後在2015年基本上供應量差不多還是有一些下降5%左右的點,這些都是最新的一些數據。但是在地產企業,拿地在一線城市是有困難的,有些開發企業拿到地以後,開工率不足,或者說資金不到位導致它這個一直拿瞭地做不起來,存在現金流緊張,然後包括一些積壓時間,負債率,開發企業主要看它的回款,但是就說在這個過程當中,怎麼樣把企業內部現有現金流盤活,對它來說是一個很大的挑戰。1月份到9月份,地產基本上在2.40億平方米,同比下降4.6%,1至8月縮窄1.4百分點,土地成交價款6781億元,同比增長11.5%,面臨樓市庫存量比較大,特別是三四線城市,二三線城市外出打工比較多,閑置的這些量也比較大,消化時間長短問題也需要一個過程。在這個過程當中,我們怎麼樣拿出有效和金融機構拿出有效配套的產品去支撐這些地產企業發展方向,這是面臨一個很大的難題。下一步中國的金融機構面臨的是創新,產品創新?該借鑒都借鑒瞭,但中國以後絕對是一個非常強大信貸技術平臺非常好環境下的一個機構,因為中國小微企業在全世界來說它的客戶數它的量是最多的,中國而且是一個最大的一個試驗田。我們這個機構當時是肖鋼董事長是發起人,配套中央政府領導思想觀點去做,新加坡,大馬西合作,中國占90%的股份,新加坡占10%,主要是配套做瞭城鎮化和傳統金融產品的匹配,所以說肖鋼董事長去瞭證監會,這屆領導班子依然把農村金融放在第一位,我們的目標,中信集團,我們成熟金融有一塊拍照,我們要拿農村金融牌照,拿到農村金融牌照,村鎮銀行是一傢,中國銀行一傢,我們做的鋪墊 還是做瞭5、6年的鋪墊,所以說我們作為中行這種機構,在四大行,我們中行數據是不太好的,但是我們主攻方向下一步就是研究農村金融,怎麼匹配二三線城市發展的問題。

?? 2015年是什麼?在短期內2015年是一個轉折點,因為2015年這屆政府它要激活經濟,但是中國政府不會在面臨有第二次泡沫,現有地產行業也不會說把這個行業壓得讓企業受不瞭,這屆政府會考慮到這些問題。現在不管是地產行業下行趨勢也好還是上行 趨勢也好,但是都是在范圍之類,雖然屬於是觀望和低迷的狀態,但是平衡點政府一直在掌握。所以說是一個平穩過渡的一個過程。在03、06、08、2011、2014年都是如出一轍的,經過三大政治背景下有不同情況不同界定調整短期靠房地產貨幣投資雙輪驅動環境下推進瞭10%的增速。到2011年、2014年平均增速在7%左右。

?? 然後這是在年底出現改善的跡象,改善跡象包括地產行業,金融產品匹配是一套東西,然後政府也會把準入的條件適當的調整,不會大幅度的調整,包括近期銀行發佈的這些好的消息,包括咱們個人去買房投商也好一些界定的松動,但它不會說完全一下放開,特別是北京這種一線城市。所以說它會逐步根據這個量來控制,現在地產的開發面積包括商品房的預售面積怎麼匹配?剛性需求的度,按照這個量怎麼來匹配,剛性需求是永遠需求要滿足的,但是在這裡面界定瞭很多的方向,有些準入不進來,我資格不行那資格不行,限定也比較多,但是政府也會考慮到這些問題。像這種周邊的河北、天津也都會相匹配給一些好的政府,怎麼樣京城居住人口怎麼疏散,都會相匹配給一些政策。8月底,咱們商品待售房面積也是比較大的,供應量上升速度很快,首先是金融流動性的問題,還有實體經濟不蒂的問題,資金直接進入地產行業領域,大傢都知道地產行業融資難度非常大,特別是異地的項目,好多來到北京對接,找一些基金公司,找一些信托公司,現在做地產成本還算,開發商能接受的情況下還是信托做瞭幾個產品還是不錯,走完通道再加上銷售費用,這些企業可以接受。你要放,有些基金包括一些投資人咱們做的,那個成本企業根本接受不瞭,說句實話,企業敢借我們投資人考慮的問題,你該不該借,既然能接受這麼高的成本,有的借到月息2分,這種企業你要看一下它的真實情況是什麼,基本上地產行業點不要太高,正常的一個企業是不會接受這麼高的成本。所以說樓市包括新“國八條”,2015年還會有好的條款和信息,會給大傢一個小結構的調整,它不會把這個領域邊緣化,地產行業不到邊緣化,在北京有這麼多論壇,每周有地產行業精英們都在一塊討論,到底2015年地產行業怎麼走?所以說我認為是在可控范圍之內,因為中國小型開發商我親自走過現場,包括中西部還有東區全國我走瞭上萬傢,我都是親臨一線考察機構,並不是有些機構坐在辦公室寫出來的政策,經營產品和當地市場不匹配,我們要結合實戰經驗,我們現在這屆做的事情就是我們要加上施展經驗,幫助中小企業的發展,農村金融機構專門支撐中國中小企業不超過20個億銷售,20個億以內銷售,年銷售額都叫中小企業,我們戰略主攻,20億以上的銷售額不是我們的客戶,所以我們所有的政策和流程都是經過很久很久一線的一些調研,然後我也會把一些實戰經驗主動在內部,我還兼著內部的高級講師,我們中行內部高級講師,我全國各地給他們講課,分析一些宏觀數據理論知識加實戰經驗,不要拍腦門幹事情。

? ? 時間:2014年11月29日下午13:30

商業銀行地產金融創新 地產大投行時代來臨

?? 大傢都知道,今年出來的不良率,全國金融機構,山東金融機構是欠發達的省市,進行瞭金融改革金融試點引進很多金融機構人才,還去清華經管學院要人,去五道口經管學院要人,掛職副市長去指導金融產品匹配,但是同期這邊半年在創新過程當中,山東不良率現在目前是全國最高,整個機構裡面,山東特別是交通,從長三角已經延伸到膠東。金融產品創新過程當中肯定會面臨這樣那樣的問題,我們面臨的問題,我們怎麼去解決?並不是我們就不解決瞭,我們一定要解決,我們怎麼改善怎麼匹配,匹配當地最好的政策和流程,把這個要界定好。所以說郭世清也面臨很大的挑戰,但面對金融機構也面臨很大挑戰,我們整體結構跟著調,怎麼匹配把中國經濟盤活,但是中西區,湖北、重慶成都四川這邊,整體規模和山東省信貸規模差不多,不良率比山東低很多,這不光是我們機構是整體機構環境。所以說為瞭改善保障性住房一個環境,政府下瞭很大力度,一直從上屆到現在一直是要面對的問題。

?? 在四大行,它準入的機構標準也非常高,有些縣域或者區域做過程當中,各傢金融機構額度受到很大的限制,但是我們這個機構近五年來,我們這個項目進行瞭五年我們是全力推進,包括做一些開發貸款還有做一些按揭的項目,不管是商業還是住宅項目,下一步我們重點考慮的是地產養老產業項目和旅遊產業的項目,所以說在整體大環境下大傢都看到2014年整體環境有一些小波動,但是在正常波動范圍之內,不管北上廣一線城市,大傢看一下數據,整體咱們根據官方部門發佈的數據,整體數據GDP量下降范圍還是可行范圍之內,不是說這個性質完全是,這屆政府考慮不到,是在這屆政府考慮范圍之內,基本上7.1%左右。



?? 2015年二季度之後才會回暖,逐漸會往回走,2014年底,大傢雖然給瞭這樣那樣的優惠政策,但是觀望的比較多,有些想買不想買都在觀望,我到底買還是不買,想等一些利好的消息,貸款比較多的在北京買房,利息優惠不優惠一年差不少錢,老百姓肯定要算這個賬,打折不打折。城鎮化存量房差不多2.6億套,合計209億平米,從這個經驗來看可以,開發商的毛利在20%波動,開發商凈利潤現在下瞭,不像頭幾年,暴利時代過去瞭,凈利潤能保證10%就不錯瞭,因為現在整個的成本提高瞭,工人成本提高瞭,他的員工所有的一些成本都提高瞭,所以做企業很難,我們幫助創新性企業老板解決實際問題,這是中國金融最應該做的事情,而不是光放大炮不落地,盤活中國經濟總量,沒有實體經濟肯定是不行。在這個基礎上分瞭三條路徑產業拓展包括佈局和方向。

?? 大傢都知道養老地產包括旅遊地產說瞭很久,但是落地、匹配各傢金融機構匹配的產品一直沒有很好的產品,沒找到對接口,當然這是個方向,特別是養老地產,這也是我們下一步著重要研究,為什麼不立馬介入,因為它的周期太長,銀行基本上做一些快進快出,基本上做五年期以內,養老地產投入比較大,然後回收周期比較慢,現在黨和政府一直強調做這個事情,現在做的是基金公司或者走一些其它渠道做,我們面臨金融機構創新,然後怎麼匹配這個產品,我們面臨很大的壓力,所以說下一步是我們重點方向。

?? 開發商佈局核心基本上是在一二線城市,有40個一二線城市中,大傢可以看一下,北上廣這幾個城市,整體在這個方向上包括增幅包括一些整體的一個環境,在這些城市還都有一定的匹配度。

內容來自sina新聞

?? 然後加大地區高回報“小而美”,咱們整體一個高度金融化市場資本運作的一個突出點,我們怎麼樣把咱們的產業周期包括住宅的大量的度,和城市經濟體怎麼融合在一起,這是我們要面對的很大的一個挑戰,然後咱們會期待著我們的地產行業,包括旅遊地產行業,還有養老地產行業,下一步都會有更好的一些希望,然後也能為大傢真正解決一些實際問題,在座的也有很多投資人,也有很多業內的精英,大傢都可以在一塊深入解剖,然後結合內外部一些流程討論,關系到整個城鎮化和討論話題太多太多,我這個時間就是簡單過一下,然後有機會咱們以後再好好的做一個溝通。謝謝大傢!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/16375944378361190331106.shtml

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