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內容來自sina新聞

明確房產政策樓市才能回歸理性

  據報道，北京住建委網站及中原地產市場研究部統計數據顯示，7月份新房純住宅成交均價為22514元/平方米，環比漲0.8%，同比則上漲20.67%，創下歷史新高。但新房純住宅的成交量為6129套，環比跌33%。

  7月份新房價格創出新高，成交量卻跌幅較大，這一有趣而異常的變化，讓人充滿好奇。很多時候，房價上漲則交易量上漲，即量價齊漲，說明市場比較活躍；房價下跌則交易量下滑，即量價齊跌，表明市場低迷。

  然而，這次房價與成交量卻選擇瞭相反的方向。值得註意的是，不僅北京樓市"價漲量跌"，7月份廣州、秦皇島等地樓市也是這種情況。

  這種現象值得我們關註。在筆者看來，此現象不外乎四種原因。

  其一，"價高殺量"。即房價過高就會對交易量有一二胎代償任何問題免費諮詢定抑制作用。由於價格過高，買房者就會無奈地選擇等待、觀望甚至退縮。"買漲不買跌"心理在這時失靈瞭。

  其二，高價樓盤集中入市就會拉高住宅均價，同時由於高價房一般成交量小，就會拉低交易量。盡管很多地方之前采取瞭明限價、明限購、暗限售的調控手段，但據相關報道，最近很多高檔項目被放行。如此，高檔項目從限制入市變成集中入市，對住宅成交均價的拉升就會顯現出來。

  其三，供需嚴重失衡就會導致"價漲量跌"。供應量偏少，不僅會導致成交量減少，而且還由於需求旺盛，導致房價被拉高。比如，北京某"日光"樓盤的開發商日收入38億元，創下單日單盤全國新紀錄。這是供需嚴重失衡的一種表現。這些年來中二胎房屋銀行國房價之所以"步步高"，歸根結底都是因為供需失衡--不管需求是自住型剛需還是投資型需求。

  最後也是最重要的是樓市預期管理尚不到位。盡管樓市多年來頻繁調控，今年還出臺瞭"國五條"，取得瞭一定效果，但市場是檢驗調控成效的重要標準。房價持續上漲，說明市場依然普遍看漲房價，樓市調控還沒有真正改變這種預期。要想改變房價上漲預期，關鍵在於中長期政策，比如對房產持有環節長期征稅。另外，樓市政策走向不明朗也會影響購房者心理和開發商心理，導致購房者早買房，以防止政策大變；而開發商也會更註重眼前利益。

  所以，樓市政策還需要進一步明朗，究竟是穩定房價，還是讓房價回歸合理水平，或者說允許房價在"紅線"范圍內上漲。隻有明確政策走向，樓市各方才能進行理性選擇。

 &土建融台中太平土建融emsp;□馮海寧(財經評論員)



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-03/08142320314.shtml
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