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內容來自sina新聞
一個資深操盤手對2015年樓市的分析與預測
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??1、政府多輪調控後的疊加效果、交易成本、融資成本過高，導致自住自用型客戶成為市場的絕對主流客群。
??2、受支付能力限制及市場供應結構變化，首次置業的剛需客戶比例在下降，這部分需求轉向自住商品房和二手房；改善型客戶、尤其是中高端改善需求成為新房市場成交主力，未來相當長一段時間，這種趨勢會愈加顯現。
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??3、短期投機性需求轉向金融產品，中長期保值增值需求依然存在，但投資意願不強。受本輪股市驅動，未來3到6個月會有一批獲利資金重回地產項目。
??4、受此前普遍性限購的影響，異地置業客戶比例已經達到歷史低位；未來異地置業客戶（包括自住型需求、投資保值需求）會出現資產向一線城市轉移的趨勢。通過公司購房或子女親屬獲取購房資格，異地實際購買人比例會上升。
??5、資產重組型客戶將明顯增多，賣舊換新、以小換大、多套換一套，成為傢庭資產重組的趨勢。
??6、客戶的觀望情緒在變化。以往對價格預期的觀望逐漸轉為對產品價值的觀望，即從價格越低越可能成交轉變為性價比越高越容易成交。
??7、客戶成交的首要前提不僅僅是產品喜好和支付能力，更重要的是客戶的存量資產是否能夠變現，一二手房的傳導作用更加緊密。
??8、短期內自住型商品房（北京以外的城市則是其他類型保障房）分流瞭大部分首置剛需客戶，但隨著自住商品房的價格優勢逐漸減弱，以及自住房自身規劃、質量、品質的基因性缺陷，未來會有部分客戶回流到新房市場和二手房市場。
??9、高端改善市場規模會持續放大，但競爭也愈加激烈；地緣客戶依然是中高端置業升級的主力；受北京教育資源重組影響，學區房概念在降溫，但以獲取優質教育資源為目的購房需求依然存在。
??10、自有存量資金或自有資產變現是客戶的主要資金來源；客戶利用經營性資金進入不動產的意向在下降。
??11、反腐對北京樓市並未出現實質性影響，所謂的大規模拋售隻是或多或少的個案；但豪宅市場、投資屬性偏強的項目，一部分需求確實消失瞭。
??12、2015年，因地價成本高企，市場成交均價會被進一步拉升，北京又將進入新一輪的價格快速上漲期（僅指市場均價而非單盤售價）；客戶對價格的質疑不再是短期房價的漲跌，而是對中長期價格漲幅的預期。
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??作者簡介：
??地產界的黃老師，國內一線地產品牌房企操盤手。入行十幾年，深耕北京。對地產市場有獨立的思考和判斷。愛運動，人生第一個“全馬”沖刺中。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/14035954124010089660940.shtml
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