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（三）開發建設遺留問題影響行業發展。開發建設遺留問題已成為影響物業管理工作開展的主要不利因素，新建住宅不同程度存在房屋質量不過關，配套設施不完善，公攤面積劃分不明確，園區公共部位、共用設施權屬不明晰，小區配套用房面積不足或挪為他用，開發商在保修期內不履行維修義務或維修不及時不徹底等問題，導致矛盾轉嫁至業主和物業企業，嚴重影響業主正常生活，造成小區物業管理糾紛。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-11/08165937729262240187613.shtml
內容來自sina新聞
一是加強宣傳引導。《條例》頒佈後，全市各級政府和主管部門通過組織集中學習、請專傢講座等形式，全面開展貫徹實施《條例》的培訓工作，提高各級物業管理人員的政策水平和業務能力。同時，在電視、報紙等媒體發佈物業管理知識和市民關註的焦點問題，宣傳物業管理制度和政策，為依法開展物業管理工作營造瞭良好氛圍和必要條件。二是建立健全物業管理政策體系。市政府依據《沈陽市物業管理條例》，先後出臺瞭《沈陽市物業管理招投標管理辦法》、《沈陽市物業服務企業資質管理辦法》、《關於加強住宅區物業管理的實施意見》等一系列規范性文件，形成我市較為完整的物業管理政策制度體系，為加強行業監管、規范物業服務行為、提高物業服務水平提供瞭政策保障。三是探索物業監管新體制。按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理、多方協同”的原則，初步形成瞭物業監管新模式。市房產局負責全市物業服務活動的監督管理工作，各區、縣（市）政府對本行政區域內物業管理工作負總責，街道辦事處（社區居委會）負責指導監督所在區域的業主大會和業主委員會建設、調解物業管理矛盾糾紛等具體工作。四是加強對物業企業的監督管理。針對物業服務標準不清、收費成本構成不透明等問題，實行物業服務收支公開制度，要求物業企業按照規范文本在每年一季度前向業主公開上一年度物業服務費等項目的收支情況，保障瞭廣大業主的消費知情權。針對物業企業違規亂收費問題，開展瞭物業服務亂收費專項治理行動，2013年共查處物業亂收費問題683件次。
（一）明確政府及相關職能部門職責，理順物業綜合管理體制機制。市政府應成立由分管領導牽頭，其他相關職能部門參加的物業管理領導小組，建立綜合協調機制，定期召開協調會議研究解決涉及多部門的物業管理重大問題。理順市、區縣（市）、街道、社區在物業管理中的權利義務關系，明確工作職責，並納入考核考評體系。推進物業管理工作重心下移，不斷完善街道、社區物業管理職能，使其真正發揮作用。針對業主大會成立率低，業主委員會運作不規范等突出問題，所在社區要做好對業主大會、業主委員會組建和選舉工作的監督指導，加快推進小區業委會的普遍建立，加強對業主委員會的培訓和監督，引導其依法開展工作，對不作為、亂作為等現象及時制止並限期整改。
（一）物業行政管理體制尚未理順。市政府辦公廳2012年出臺瞭《關於加強住宅區物業管理的實施意見》，提出市、區縣（市）、街道和社區應負的責任。但在執行中遇到一些問題，從縱向管理看，街道和社區人力、財力、物力相對薄弱，難以保證監管到位；從橫向管理看，各相關部門職責不清，協調配合還不順暢，齊抓共管的良好局面還沒有形成。
根據執法檢查工作安排，7月18日上午，市人大常委會執法檢查組全體成員、政府相關部門負責人和部分市人大常委會機關幹部，首先聽取瞭中國物業協會原秘書長、北京大學客座教授陳偉關於中國物業管理現狀、問題、對策與展望的講座，之後，聽取瞭市政府關於貫徹落實《條例》工作情況的匯報。下午，執法檢查組分成9個小組，赴市內五區以及渾南區、於洪區、沈北新區、蘇傢屯區，按照執法檢查手冊中提供的住宅小區物業管理標準和具體檢查內容進行瞭實地檢查。檢查結束後，各小組分別召開瞭有所檢查行政區域房產局物業主管部門代表、街道社區物業管理代表、物業企業代表、業主委員會代表及業主代表參加的座談會，詳細瞭解《條例》貫徹實施情況，聽取瞭意見和建議。8月20日，各檢查小組將檢查情況形成書面匯報材料，報環資城鄉委匯總整理。
根據市人大常委會2014年的工作安排，8月14日，市人大常委會組成執法檢查組，對《沈陽市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的銀行二胎房屋怎麼貸款比較會過件貫徹實施情況進行瞭檢查，重點檢查瞭我市物業管理工作體制機制建設情況，業主大會和業主委員會建立和運作情況，物業企業的服務行為和標準，住宅專項維修資金歸集和使用情況，以及舊住宅區物業管理情況。
（二）物業管理企業服務水平較低。目前我市849傢物業服務企業中，一級資質18傢，二級資質49傢，其餘均為三級或暫定三級資質。物業企業服務和經營水平參差不齊，部分物業企業不作為、亂作為的情況時有發生，引發園區管理矛盾；部分物業從業人員自身素質不高、業務技能較差，服務不規范、不到位，服務質量不過關；部分等級住宅區物業企業輕服務、重收費，收費與服務不相符，導致物業費收繳率較低。
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三、貫徹實施《條例》中存在的主要問題。執法檢查組認為，市政府在貫徹實施《條例》及物業管理工作中取得瞭一定的成績，解決瞭一些影響市民生活的物業管理問題，物業管理秩序得到明顯改善。但是，通過執法檢查發現，住宅小區物業管理仍存在一些問題，主要表現在：
一、執法檢查的基本情況。為瞭搞好這次執法檢查，市人大常委會及市人大有關專門委員會做瞭充分的準備工作。一是深入開展調查研究。從今年4月份開始，環資城鄉委通過聽取政府相關部門工作情況匯報，組織召開座談會，實地查看等方式詳細瞭解瞭《條例》貫徹落實的基本情況，在此基礎上形成瞭調研報告。又赴天津等城市考察學習物業管理方面的先進經驗，形成瞭考察報告。二是委托檢查。7月上旬，市人大常委會委托各區、縣（市）人大常委會，按照執法檢查方案的要求，對所轄區域貫徹實施《條例》的情況進行檢查，並形成瞭書面執法檢查報告報市人大環資城鄉委，做到瞭上下聯動。
（四）專項維修資金使用難困擾物業管理。《物權法》規定使用住宅專項維修資金，需經占住房總面積三分之二以上的業主和總人數三分之二以上的業主同意簽字。實際操作中，當維修項目隻涉及小部分人的直接利益時，達到“雙三分之二”極其困難，造成房屋共用部位得不到及時維護。目前，我市尚未統一維修資金管理機構，新出臺的維修資金應急使用辦法，在執行中還需不斷完善應急使用機制。
（五）舊住宅區物業管理及業主委員會建設尚不規范。目前，全市各老舊小區基本落實瞭管理責任，做到瞭都有人管，但仍然存在管理主體不明確、管理規定不完善、管理職責不到位的問題。同時，部分業主委員會運作不規范，有的未按照《物業服務合同》約定履行工作職責，有的向物業企業索要錢物等利益，當物業企業不滿足其要求時，便操作業主大會炒物業、換物業，嚴重擾亂物業管理市場秩序。
四、深入貫徹實施《條例》的意見和建議。良好的物業管理能夠保證百姓住的和諧、方便、順心，是建設和諧社區的基礎，而創建和諧社區是構建和諧社會的核心內容。為進一步深入貫徹實施《條例》，依法規范和加強全市物業管理工作，執法檢查組針對檢查中發現的問題，提出以下意見和建議：
二、貫徹實施《條例》的基本情況。執法檢查組認為，自2011年《條例》實施以來，市政府堅持以貫徹落實《條例》為主線，以完善機制提升服務為重點，以規范監管為保障，紮實做好物業管理工作，取得瞭一定成效。
（二）加強物業行業監督管理力度，提升物業企業管理服務水平。各級行政主管部門要逐步完善物業管理配套政策，不斷細化各項管理指標，督促物業企業將服務內容、服務標準、收費標準、公共區域經營收益、維修資金使用情況等內容對業主全面公開公示，使物業企業做到守法經營。要加強對物業管理的監督和指導，通過建立嚴格的準入退出機制、物業行業信用檔案、物業項目招投標管理等制度，培育和完善物業服務市場，保障業主與物業企業互相選擇、平等協商的權利。加大對管理水平低、服務不規范物業企業的清理整頓力度，促進物業行業健康有序發展。
（三）抓住主要矛盾實施專項整頓，妥善解決開發建設遺留問題。市政府有關部門要針對開發建設遺留問題多這一主要矛盾，開展專項整治行動，對已建成住宅小區的開發建設遺留問題進行全面普查，將問題進行分類和梳理，按照部門職責落實整改責任，督促開發單位限期整改。要建立遏制開發遺留問題的長效機制，市政府要成立由相關部門參加的綜合驗收組織，對開發建設項目進行綜合竣工驗收，未達到交付使用條件的建設項目不得交付使用。要做好開發建設企業與物業服務企業交接管理，細化交接內容和交接責任規定，避免產生新的開發建設遺留問題。
（四）探索創新維修資金管理方式，利用增值收益建立應急專項資金。我市專項維修資金管理和使用應學習借鑒兄弟城市先進經驗，本著專業部門、專業管理的原則，成立維修資金管理專門機構，負責維修資金的管理和使用。要進一步完善專項維修資金使用管理方面的政策，借鑒天津等城市利用維修資金定期存款的增值收益建立房屋維修應急資金的做法，切實改變維修資金管理方式。在法律法規許可的范圍內，通過投資國債、定期存款等取得增值收益，建立房屋維修應急資金儲備機制，突破維修資金使用需“雙三分之二”同意這一瓶頸。同時，要制定應急維修資金的使用辦法和程序，以保證在漏電、漏水，公共部位、共用設施設備突發嚴重問題或故障的情況下，能夠盡快得到維修，恢復正常使用功能。
（五）積極推進老舊住宅小區管理，探索推行“保障型”物業管理模式。沒有物業管理的老舊住宅小區，在由政府“兜底”過渡的同時，要結合小區的不同情況和特點，鼓勵街道、社區探索和試點新的管理模式，積極推廣有效的老舊小區管理模式。對於配套設施相對獨立，有一定規模的老舊小區，可以通過業主大會選舉業主委員會，依法選聘物業企業，對小區進行物業服務。對於不具備條件的小區，可以按照社區民主自治的原則，由社區居委會代表社區居民，依法與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂委托管理和服務合同，由企業提供服務並收取報酬，也可以由社區居委會組織社區退休、待業、失業人員組成維修、保潔、綠化等隊伍，開展“保障型”管理和服務。
（六）加強宣傳教育力度，為貫徹實施好《條例》營造良好的社會氛圍。市政府及相關職能部門，要繼續加大宣傳教育力度，對政府有關部門和街道社區相關人員加強培訓，提高其貫徹執行政策法規的能力和水平，使其知法懂規、履行責任；對物業企業和相關從業人員加強教育和培訓，增強行業自律，促進依法經營；同時，做好面向居民群眾的宣傳工作，培養廣大居民的物業意識、維權意識和自治自律意識，鼓勵業主從被動參與向主動參與管理方向轉變。要利用新聞媒體宣傳物業行業中的優秀典型，對服務質量差、群眾投訴多的物業企業予以曝光，發揮輿論監督作用，拓寬群眾監督渠道。
可以說，這次檢查準備充分，重點突出，工作深入，真實瞭解《條例》的實施情況，達到瞭預期的效果和目的。
《沈陽市物業管理條例》實施情況的報告
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