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內容來自sina新聞
任志強等大腕隔空論戰 明年樓市能否打翻身仗
??有錢沒錢，都要過年。樓市2014版不管收成幾何，都將成為過去時，而且很快。展望2015，房價依然是樓市最炙手可熱的熱門話題。限購松綁、央行房貸新政等系列利好刺激之下，2015樓市從價到量能否打個“翻身仗”？一起來圍觀那些大腕們怎麼說。
??標普：房價繼續以5%的速度下降
??12月9日，標準普爾亞太區企業評級分析經理、董事總經理李國宜在香港舉行的中國50大銀行記者會上表示：內地樓市目前仍呈現供過於求的狀態，預期樓價今年跌幅為5%，開發商需要減價促銷，部分小型房企將面對較大壓力。
??李國宜還表示，對2015年房地產的發展持審慎態度，供求不平衡對開發商嚴重不利，未來房價還會繼續以5%的速度下降。主要原因，一是因為房地產競爭更加激烈；二，銷量不會有明顯增長會使房企的現金流和負債更加嚴重。而未來一到兩年，開發商整體信用率還會下降。
??【中國地產】：樓市供求失衡，去庫存任重道遠。最新佐證有：住建部政策研究中心主任秦虹說，截止10月份，在建房屋中有90%尚未賣出去；上市公司三季報顯示，A股139傢房企存貨已達2.23億元。
??強力出貨之時，漲價隻屬個例，促銷必成常態。
??吳曉波：未來十年房價再漲兩三倍
??著名財經作傢吳曉波上周四在接受媒體采訪時表示：“明年房價肯定會溫和上漲，主要有兩個依據，一是貨幣問題：貨幣現在還是相對寬松，必須要找一個池子，不動產是一個最大的池子。二是國內經濟的基本面：我每天在一線跑，大概知道這些產業經濟層面的情況會怎麼樣。相對來說，我是比較樂觀的。”
??但吳曉波也指出，未來幾年內，房價暴漲的時間窗口過去瞭。過去10年，中國的房價漲瞭6~8倍。未來10年，漲兩三倍是有可能的，但這漲幅基本上是貨幣泡沫化的一個結果。
??【中國地產】：不動產的確是個大池子，但2015年它將是個蓄水池還是石灰池，不僅僅取決於貨幣政策，更要看不動產全國統一登記和房地產稅的動靜有多大。
??而且，對多數二三線城市來說，池子裡的水已經太滿，早已過猶不及。
??艾經緯：人口結構決定購買力不足
??新浪財經專欄作傢艾經緯上周五撰文認為，從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立，而人口結構演變又是一個危險的信號。
??他說，房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。根據2010年全國人口普查數據，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。從城鎮人口看，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
??由此可見，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生瞭重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
??【中國地產】：這至少是個新視角，而且偏學術范兒，高大上，不敢輕言其對與錯。
??從我們普通人樸素的生活邏輯看，近十餘年樓市供求關系變遷，就像在給一個餓急瞭眼的人不斷喂燒餅——一個，不飽；兩個，不飽；三個，依然不飽……突然間驚覺他都吃頂瞭，可你手裡還壓著一摞燒餅。
??那麼，問題來瞭，你們傢未來有沒有足夠的吃貨消化剩燒餅？
??鄧浩志：廣州還有至少10年漲幅
??廣州未來的樓價走勢如何？方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，目前全國樓市已經出現瞭分化，以後的市場也不可能隻朝一個方向發展。其中一二線城市受到外來人口以及購房需求的刺激，樓價還將上漲。而三四線城市因為人口的流出，供應大於需求，所以樓價會保持現在的水平甚至下降。
??有數據顯示，廣州過去十年每年新增人口是44萬，樓市供應每年新增僅10萬套。對比之下肯定是供不應求。鄧浩志預測，未來10年甚至15年廣州樓價總體趨勢上漲，但是其中會有階段性的波動。
??【中國地產】：廣州房價漲不張？第一宏觀政策說瞭算；第二，廣州人民說瞭算。2胎怎麼貸款比較會過件
??但有一點可以肯定，一線城市吸納就業的能力強，相比三四線城市，樓市前景還不至於太悲觀。
??秦虹：新房市場增速一定會下降
??樓市告別普漲已是不爭之事實，在此情形之下，區域市場依然存在機會。近日住建部政策研究土融屏東佳冬土融中心主任秦虹說，今後，中國的城鎮化要以人為核心，實現的是新增城鎮人口的定居和落戶。
??由此，中國房地產業發展會出現新的格局，即從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長。新房市場的增速一定會下降。過土融新竹新埔土融去10多年房地產市場的高速增長，已經解決瞭住房需求基本總量的問題，絕對短缺已不存在。秦虹介紹，截止到今年10月，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的，不到10%，最高點的時候是16%，這也意味著在建房屋中90%未賣出去。
??秦虹認為，城市增長，城市人口增加，當然會促進房地產業的發展。但二手房市場正在興起，即使未來城鎮住房需求仍然很大，新房需求會降低。
??她認為，非傳統房地產的增長會上升。即商務辦公、產業地產、旅遊休閑、度假、養生、養老等非傳統房地產，將面臨新的發展機遇。
??【中國地產】：額，以上觀點很客觀很全面，好像沒給我們留下什麼說的餘地。
??但是我們關註的價格呢？大傢自己動動腦筋好瞭。
??任志強：真有需求，就別等待
??雖然63歲的任志強今年11月底宣佈退休，但其評析樓市的"大炮論"依然被人們解讀著。曾經任志強說過"選擇等待的購房者很傻。”
??“等待對投資者來說是一個選擇，但對有實際住房需求的人來說，根本不是一個選擇。十年前你說房價會跌，但現實卻離買房越來越遠，想買到好房子沒有瞭；又比如你工作在東城，你在東城的房子比西城貴，你說再等等，對不起，最後你隻能到南邊買房子瞭，這是很簡單的道理。”
??【中國地產】：好吧，這好像也是一種說法，而且歷史的經驗告訴我們之前的確是這樣。當然，如果你有實際住房需求的話——經濟學教科書上說，購買需求=購買意願+購買能力。
??我這句話不是在提醒購房者，我是想提醒一下老任，你現在怎麼不說房價瞭呢？
??陳思進：中國樓市將陷入人口陷阱
??央視《華爾街》顧問，《看懂財經新聞的第一本書》作者陳思進並不看好中國樓市。
??他認為，中國先前過熱的房地產在今年大部分時間持續低迷，而今後可能會更加糟糕，因為過去數十年房地產繁榮的主要推動因素——人口結構即將發生變化。
??中國購房主力人口（25歲至49歲之間人群）將在明年達到峰值，隨後就會開始下降，而與此同時還有大量超過需求數量的新公寓投放市場。
??【中國地產】：普遍意義上的確如此。但區域發展不均衡決定瞭城市吸納新增人口的能力不同，樓市前景也會各異。
??那句話怎麼說來著——你不必跑得過老虎，你隻需跑贏同伴就能虎口逃生。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-14/09475949711008959611244.shtml
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